50대 김모씨는 지난 3월 아버지가 돌아가신 후 단독주택 1채와 토지를 상속받았다. 토지는 상속일로부터 6개월 내 일찌감치 팔아 양도소득세를 안 냈는데, 단독주택은 인근 지역 개발 이슈로 가격이 오를 가능성이 커 3년쯤 보유하다 팔 계획이다. 상속세를 채 내기도 전에 벌써 양도세가 걱정인데, 어떻게 전략을 짜야 절세할 수 있을까.
부동산을 상속받으면 흔히 상속세를 얼마나 내야 할지만 걱정한다. 그러나 상속 부동산에 직접 거주하거나 사용하지 않고 팔 것이라면, 양도세에 대한 대비는 필수다. 특히 김씨가 상속받은 토지·단독주택과 같이 시가 파악이 쉽지 않은 부동산은 상속 때 보통 '기준시가'로 값을 매기기 때문에, 양도세 부담이 클 확률이 높다. 기준시가는 부동산 거래 시 실거래가를 알 수 없는 경우 세무 당국에서 일괄 산정·고시하는 가격인데, 보통 시가보다 낮다. 뒤늦게 양도세 폭탄을 맞고 후회하기 전 어떻게 사전 준비를 해야 할지 살펴보자.
상속받은 부동산의 가치 상승이 어려울 것으로 보일 땐 '6개월 내' 파는 게 절세에 유리하다. 김씨가 1억원에 상속받은 토지를 팔았다고 가정해 보자. 이때 양도가액은 1억원이다. 양도세는 양도가액과 취득가액의 차이에 매기는 세금인데, 취득가액은 '상속 개시일 전후 6개월 내 시가'로 평가된다. 즉 취득가액도 김씨가 주택을 판 가격인 1억원이 되는 것이다. 이에 따라 '1억원-1억원=0원'이 돼 김씨가 내야 할 양도세가 없었던 것이다.
그러나 상속 부동산을 바로 팔지 않고 보유할 계획이라면 다른 전략이 필요하다. 특히 시가와 기준시가의 차이가 큰 부동산은 감정평가를 받아두는 것이 좋다. 감정평가는 상속 개시일로부터 6개월 내에 받아두어야 한다. 앞서 언급했듯 상속 개시일 전후 6개월 내 시가 또는 감정가액이 있다면 이를 취득가액으로 인정해 주기 때문이다.
예컨대 김씨가 상속받은 단독주택을 9억원으로 감정평가를 받아둔 뒤 3년 후 12억원에 팔았다고 가정해보자. 김씨는 차익 3억원(양도가액 12억원-취득가액 9억원)에 대한 양도세 약 1억242만원가량을 내면 된다. 그러나 감정평가를 받지 않으면 기준시가 4억원이 적용돼 양도차익이 8억원으로 2배 이상 늘어난다. 이때 내야 할 양도세는 3억2891만원가량이다. 이러한 절세법은 상속 자산이 상속세 최대 공제한도 10억원을 넘지 않을 때 효과가 극대화된다. 상속 자산이 10억원을 초과할 땐 기준시가 대비 높은 감정가액으로 인해 상속세가 늘어 셈법이 달라질 수 있다.
감정평가를 6개월 내 받지 않은 상태에서 상속 자산을 장기 보유할 때 증여를 활용하는 것도 방법이다. 증여재산 공제 범위(10년 단위 배우자 6억원, 자녀 5000만원) 이내로 가족에게 지분을 쪼개 증여할 경우 증여세 부담이 없다. 장기보유특별공제를 활용해 양도세를 낮출 수 있다. 부동산을 오래 갖고 있다가 팔면 세금을 깎아주는 제도인데, 15년 보유 땐 양도차익에서 30%를 뺀 금액에 세금을 부과한다.