부동산 시장에서 분양전환형 아파트가 유행하고 있다. 분양전환형 아파트는 반전세처럼 계약금과 임대료를 내면서 계약 기간(2~10년) 동안 살아본 다음, 집을 살지 계약금을 돌려받고 나갈지 결정하는 방식이다. "10년 동안 집값 등락 걱정 없이 내 집처럼 살다가 10년 뒤 집을 매입할지 여부를 결정하라"는 등으로 광고한다.
이런 방식은 자본금이 적어도 내 집 마련을 할 수 있는 기회로 여겨지기도 한다. 하지만 일반 분양 또는 임대와 다른 점이 많다. 전문가들은 "갈등이 불거진 경우도 있는 만큼 복잡한 사업 구조를 꼼꼼히 따져보고 결정해야 한다"고 조언한다.
21일 부동산 업계에 따르면 서울 송파구 ‘송파 방이 스카이베르데 포레’, 포항 북구 ‘중앙하이츠 용흥’, 속초 노학동 ‘속초 테르바움’, 부산 기장군 ‘일광신도시 이지더원2차’ 등이 분양전환형으로 분양 중이다.
분양전환형 아파트는 대부분 반전세처럼 살면서 추후 집값이 떨어지는 경우 인수하지 않으면 되고, 집값이 오르면 계약해둔 금액으로 집을 살 수 있는 방식이다. 자본금이 적어도 일단 내 집을 마련한 효과를 낼 수 있다는 장점이 있다. 반면 주의할 점도 있다. "10년 살아보고 결정하라"는 광고만 보면 비슷해 보이지만, 사업 구조가 각각 다르다.
예컨대 송파 방이 스카이 베르데포레는 민간임대협동조합을 추진하는 곳이다. 협동조합이 주체가 돼 민간임대사업을 추진하는 사업이다. 건설사·시행사로부터 아파트를 분양받는 일반적인 방식과 달리 사업 주체인 협동조합 발기인으로 참여하는 형태다. 성공이든 실패든 사업에 대한 책임을 사업 주체인 본인이 져야 한다는 것을 염두에 둬야 한다.
속초 테르바움은 환매조건부 매매계약인 ‘스마트 리빙제’다. 2013년 유행하며 ‘애프터 리빙제’, ‘프리 리빙제’, ‘리스크 프리제’ 등으로도 불린 공급 방식이다. 분양가의 일부를 내고 일정 기간 거주한 뒤 계약을 원치 않으면 환매를 신청해 분양대금을 환불받고, 계약을 원하면 잔금을 치르고 분양을 확정하는 구조다. 시행사가 일괄로 집단대출을 받고, 수요자는 집단대출에 대한 이자를 임대료처럼 납부한다. 소유권등기는 잔금납입 시 이뤄진다. 이런 방식의 경우 시행사와 임대차 계약을 체결하는 것이 아니라 분양계약을 체결하는 것이라는 점을 분명히 인지하고 있어야 한다. 분양을 받는 것인 만큼 전세금 반환보증 가입은 불가능하다.
일광신도시 이지더원2차는 수요자들에게 가장 익숙한 공공지원 민간임대아파트 방식이다. 임차인으로 5년 또는 10년을 살다가 분양전환을 받는다. 경기 성남시 판교신도시에서 공급된 한국토지주택공사(LH)의 분양전환형 공공임대주택과 비슷하다. 분양전환형 아파트들은 분양 시기가 도래했을 때 적정 분양가를 두고 입주민과 건설사·시행사 사이에서 논란이 종종 있었다는 점을 염두에 두고 결정해야 한다.
심교언 건국대학교 부동산학과 교수는 "수요자가 계약 조건을 보다 꼼꼼히 살펴볼 필요가 있다"면서 "예를 들어 환매조건부로 살다가 계약하지 않을 땐 임대차계약이 아닌 매매계약으로 분류되기 때문에 원상회복 의무에 대한 비용 부담이 증가할 수도 있다"고 했다.