신종 코로나바이러스 감염증(코로나19)이 확산하면서 각국의 상업용 부동산 시장이 어려움에 직면했지만, 서울의 상업용 부동산은 건재한 것으로 나타났다. 올해 들어 거래액 기준 아시아·태평양 지역에서 1위를 기록 중이다. 부동산 전문가들은 다른 국가에 비해 임대료 변동성이 적고 물류센터 등 매력적인 투자 자산의 공급이 이어진 데 따른 것이라고 분석했다. 또 자산이 많을수록 상업시설 투자를 선호하는 국내 특유의 투자 분위기도 이유로 꼽혔다.
9일 상업용 부동산 시장 분석업체 리얼캐피털애널리틱스(RCA)에 따르면 올해 들어 9월까지 서울의 사무용 부동산 거래액은 90억달러(약 10조971억원)로, 일본 도쿄(77억달러)와 상하이(48억달러)를 제치고 아시아 지역 1위에 올랐다. 상가용 부동산 거래액도 서울이 1위였고, 중국 광저우와 도쿄가 그 뒤를 이었다.
아시아·태평양 전체 지역의 3분기 상업용 부동산 거래액은 지난해 같은 기간보다 38% 줄었다. 각각 43%, 57% 감소한 유럽과 미국에 비해 상대적으로 나은 상황이지만, 위축을 겪는 것은 마찬가지다. 반면 한국은 3분기 거래액이 68억 달러(약 7조6289억원)로 지난해 동기 대비 22% 증가했다.
국내 통계를 봐도 3분기 상업·업무용 부동산 거래량은 전분기 대비 크게 증가했다. 한국감정원에 따르면 3분기 전국 상업·업무용 부동산 거래량은 9만3428건으로 2분기 거래량(7만3071건)보다 27.8% 증가했다. 지난해 같은 기간(7만8110건)보다도 1만5318건 많았다.
서울 상업용 부동산 시장이 코로나 팬데믹에도 활발했던 배경으로는 우선 외국인 투자자 등에게 한국 상업용 부동산이 변동성이 낮은 시장으로 인식되고 있는 것이 꼽힌다.
지난 7월 발표된 JLL의 ‘코로나가 무색한 서울의 상업용 부동산' 보고서에 따르면 서울의 오피스 시장은 아시아·태평양 시장에서 호주의 시드니, 멜버른, 퍼스와 유사하게 가장 변동성이 적은 시장 중 하나로 평가된다. 호주와 한국은 오피스 임대 계약에 2~3%의 임대료 상승 조항을 포함하는 유일한 시장이기도 하다. 이 때문에 임대인에게 안정적이고 신뢰할 수 있는 소득을 제공하고 임대료 하방 압력을 상쇄시킨다는 것이다.
또 전통적으로 국내 부자들이 입지가 뛰어나고 배후수요가 풍부한 상업시설에 대한 투자를 적극 선호하고 있는 것도 수요를 떠받치는 데 한 몫 하고 있다. KB금융지주 경영연구소에 따르면 금융자산 50억원 이상을 보유한 초고액 자산가 10명 중 6명(60.1%)이 빌딩, 상가 등 상업용 부동산을 갖고 있었다. 금융자산 30억원 이상 자산가는 ‘상가(64.8%)’를 보유한 경우가 ‘일반 아파트(52.3%)’, ‘토지(50%)’에 비해 상대적으로 많았다.
여기에 원래 주거상품에 주로 투자하던 수요자들까지 ‘코로나 펜데믹’ 이후 상업용 부동산으로 눈을 돌리면서 내부 수요를 더욱 공고히 하고 있다. 실제로 한국감정원은 3분기 상업용 부동산 거래량이 전분기보다 오히려 증가한 데 대해 "소형 아파트나 오피스텔 등 주거상품으로 월세를 받던 수요자들이 정부의 잇따른 주거 시장 정책으로 주택시장에서 이탈해 상업·업무용 부동산으로 눈을 돌린 것"이라고 분석하기도 했다.
이 밖에 올해 들어 기관 투자자들에게 수도권 물류센터가 가장 주목받는 자산으로 떠오르고 있기도 하다. 한국은 쿠팡과 G마켓 등이 성장하며 이커머스 시장이 선진화됐지만, 그에 비해 물류 시설은 다소 뒤쳐져있다.
세계은행은 2018년 한국의 물류 순위를 세계 25위로 평가했다. 물류 인프라가 제대로 갖춰지지 않은 와중에 운송사업자와 공급 채널이 부담하는 비용이 높다고 분석했기 때문이다. JLL은 "이런 상황에서 최근에 물류센터 공급이 역대 최고 수준을 기록했다"면서 "예정된 공급물량도 많아 투자 가능한 물류센터는 더욱 증가할 것으로 보인다"고 전망했다.