뉴스테이를 추진하던 사업지들이 청약 열풍을 타고 일반분양 재개발로 선회하며 곳곳에서 갈등이 나타나고 있다.
20일 정비업계에 따르면 지난해 9월 착공해 1년여간 공사가 이뤄진 부산 남구 우암2구역 뉴스테이 공사 현장이 지난 7월부터 두 달째 멈춰서 있다. 이 사업지는 2016년 2월 국토교통부 ‘뉴스테이 연계형 주택재개발사업’으로 지정돼 대림산업이 시공사로 참여한 곳이다. 지하 4층~지상 35층, 22개동, 총 3015가구로 지을 계획이었다.
공사가 멈춰 선 것은 조합이 뉴스테이 대신 일반분양 재개발로 사업을 변경하기로 하면서다. 청약 호황이 이어지자, 재개발 이후 지어질 새 아파트를 임대주택을 운영할 기업에 매각하기보다 조합이 자체 분양하는 것이 이득이라는 판단이다. 조합은 지난 7월 총회에서 뉴스테이 대신 일반 분양 재개발로 전환하기로 의결하고, 정비계획·관리처분계획 변경과 국토교통부 승인(뉴스테이 지정취소) 등 후속 절차를 준비하고 있다. 대림산업에는 일반분양 재개발에 동의하지 않으면 시공사를 교체하겠다는 의사를 밝혔다.
뉴스테이 사업지가 일반분양으로 유턴하는 사례는 우암2구역뿐만이 아니다. 부동산 가격 급등과 청약열기를 타고 여러 사업장이 재개발로 선회하고 있다. 부산 우암1구역과 사하구 감천2구역, 인천 동구 송림 1·2동 재개발이 올 들어 뉴스테이를 포기하고 일반 분양을 택했다. 지난해에도 인천 부평구 청천2구역과 부평구 부평4구역이 일반분양으로 사업을 전환했다.
조합 입장에서 뉴스테이가 득일까, 일반분양 재개발이 득일까. 분양 리스크가 있을 땐 뉴스테이, 청약 인기가 사실상 확실하다면 일반분양 재개발이 적절하다고 볼 수 있다. 뉴스테이는 임대사업자가 일반분양 물량을 전부 사들이기 때문에 조합 입장에서 미분양 걱정을 덜고, 인센티브를 통해 용적률을 다소 높게 받을 수 있다는 장점이 있다. 반면 일반분양은 조합이 직접 분양하는 만큼 분양수익을 극대화할 수 있다는 장점이 있다.
우암2구역처럼 뉴스테이를 추진하다 도중에 재개발로 전환할 땐 좀 더 셈법이 복잡해진다. 손해배상청구나 계약해지위약금, 매몰비용 등도 고려해야 하기 때문이다.
주택도시보증공사(HUG)는 일반분양 재개발로 사업방식을 변경하겠다는 우암2구역 조합 측에 "사업비대출금 이자 연체로 대출 기관의 이행청구나 대위변제가 이뤄질 경우, 기투입된 자금 2333억원의 상환과 조합재산에 대한 채권보전조치(조합 명의 모든 관리계좌 가압류), 표준사업약정 위반에 대한 손해배상청구 등이 불가피하다"고 회신했다. 조합이 과거 뉴스테이 사업을 추진하며 HUG로부터 대출받은 사업비를 즉시 반환해야 한다는 것이다.
대림산업도 조합 측에 보낸 공문에서 "2019년 9월말 착공해 공사가 상당 부분 진행된 현 상황에서 조합의 사업방식을 일반 재개발 방식으로 변경하는 것은 많은 문제를 초래할 수밖에 없다"면서 △기시공된 파일공사, 기초 및 주차장 등 골조 공사 철거에 대한 비용이 필요하다는 점 △공사미수금 278억원과 임대사업자 계약해지 위약금 530억원 등이 예상된다는 점을 밝혔다. 이어 "위 문제에 대한 조합의 대책을 세밀히 검토한 뒤 (일반분양 재개발 변경 이후) 시공권 유지 의사에 대해 회신하겠다"고 했다.