전·월세 2+2년, 인상률은 5% 법 국회 본회의 통과
국토부 "내용증명 보내는 등 명확한 요구 증거보내야"
갱신 요구 거부 가능한 사례 소개
임차인 A씨와 임대인 B씨는 2017년 9월부터 2019년 9월까지 최초 전세계약을 맺었다. 이후 2019년 9월부터 2021년 9월까지 묵시적으로 계약이 한번 갱신됐다. 이렇게 묵시적 계약 갱신이 1번 있었던 상황에서 A씨가 임대차 계약갱신요구권을 행사할 수 있을까.
국토교통부가 30일 발표한 ‘개정 주택임대차보호법 Q&A’에 따르면 묵시적 계약 갱신은 계약갱신요구권 행사로 치지 않는다. 계약갱신요구권은 1회에 한해 행사하면 임대차 계약 연장을 2년간 연장할 수 있는 권리다.
이에 따라 위 사례에서 임차인 A씨는 계약갱신요구권을 행사할 수 있다. 국토부는 "개정된 법에 따르면 계약갱신요구권 행사를 하겠다는 내용증명을 보내는 등 명확한 의사 표시를 하는 경우에만 권리를 행사한 것"으로 인정한다고 설명했다. 국토부 설명에 따르면, A씨는 계약갱신요구권을 행사하면 2023년 9월까지 지금 살고 있는 집에 거주할 수 있게 된다.
국토부는 이날 '임대차3법' 가운데 국회 본회의를 통과한 계약갱신청구권·전월세상한제를 사례를 들어 설명하는 자료를 냈다. 계약갱신청구권은 세입자가 2년이 끝나면 추가로 2년 계약을 연장할 수 있도록 하는 법이다. 사실상 세입자의 거주 기간을 기존 2년에서 4년으로 보장하는 것이다. 전월세 상한제는 임대료를 직전 계약의 5%까지만 올릴 수 있도록 하는데, 다만 5%안에서 지방자치단체가 지역 상한을 둘 수 있도록 했다.
◇계약갱신청구권 행사했어도 꼭 2년 안 채우고 나가도 돼
계약갱신청구권을 행사했더라도 꼭 2년을 거주해야 하는 것은 아니다. 국토부는 "임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있으며, 임대인이 통지 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다"고 말했다. 임차인은 계약 해지를 통보하더라도 계약 만료 전이면 3개월간 임대료를 납부해야 한다.
국토부는 "계약갱신요구권을 행사했을 때 전세에서 월세로 전환하는 것은 곤란하다"고 밝혔다. 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약돼야 하므로, 전세를 월세로 전환하는 것은 안 된다는 입장이다. 다만, 임차인이 수용한다면 전세에서 월세로 전환이 가능하지만, 자의적인 기준이 아닌 주택임대차보호법에 따른 법정전환율을 적용해 월세를 산정해야만 한다.
법정전환율은 보증금의 전부 또는 일부를 월세로 전환할 때 보증금의 10% 또는 ‘기준금리(現0.5%) + 3.5%’ 중 낮은 비율을 적용한다. 가령 전세 5억원짜리 임대차계약은 법정전환율에 따라 보증금 3억원에 월세 67만원 또는 보증금 2억원에 월세 100만원짜리 계약으로 변하는 것이다.
국토부는 또 "법이 시행되면 기존 계약 연수(年數)와 상관없이 남은 계약 기간이 1개월 이상이면 1회 2년의 갱신권이 부여된다"고 설명했다. 단, 계약 만료가 올해 12월 10일 이후인 경우에는 남은 계약 기간이 2개월 이상이어야 한다.
◇월세 2개월 연체, 임차주택 무단 개조·파손시 갱신 거절
국토부는 임대인이 임차인이 요구한 계약갱신요구권을 거부할 수 있는 사례를 소개했다. 우선 임차인이 2개월분 월세를 연속해 연체한 경우다. 또 1월에 연체하고 2, 3월에 월세를 냈다가 4월에 다시 연체한 경우에도 거부가 가능하다.
임대인 또는 임대인의 직계존속, 직계비속이 해당 주택에 실제 거주하려는 경우에도 계약 갱신 요구를 거부할 수 있다. 단, 임대인이 직접 거주하겠다는 것이 허위로 밝혀질 경우 임차인이 개정 법률에 따라 손해배상을 청구할 수 있다.
임차인이 이름과 주민번호 등을 허위로 기재해 계약했거나, 주택의 본래 용도가 아닌 불법영업장 등의 목적으로 임차한 경우에도 거부가 가능하다. 또 임대인이 임차인에게 이사비 등 소정의 보상 (이사비 등)을 제공한 경우에도 거부할 수 있다. 단, 실제로 아무것도 주지 않았거나 합의없이 일방적으로 한 보상은 거부 가능 사례에서 제외된다.
또 임차 주택을 임대인 동의 없이 전대(轉貸)해 타인에게 이 주택을 사용하거나 수익하게 한 경우에도 갱신요구를 거부 할 수 있다. 임차 주택을 임대인 동의 없이 무단 증·개축 또는 개조하거나 고의로 파손한 경우도 안 된다. 또는 임차인이 화기를 방치하는 등의 중과실로 인해 화재로 주택이 파손된 경우에도 갱신이 불가하다. 임대인 동의 없이 인테리어 공사를 했거나, 원상회복이 불가능한 정도로 인테리어 공사를 하는 등의 사례도 갱신 거부 대상이다.
그 외 ▲임대차계약 체결 당시 공사시기와 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우 ▲주택이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우 ▲다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우에도 임대인이 계약갱신요구권을 거부할 수 있다.