주택보다 4배 높은 취득세를 내는 주거용 오피스텔 과세는 합헌이라는 헌법재판소(헌재)의 결정에 여진(餘震)이 증폭하고 있다. 주거용 오피스텔은 재산세와 양도소득세 등을 낼 땐 주택으로 간주되고 취득세를 낼 땐 업무시설로 간주된다.
8일 법조계에 따르면 헌재는 지난달 26일 ‘주거용 오피스텔에 업무시설에 준하는 취득세 4%를 부과한 것은 부당하다’며 수원 영통구 광교힐스테이트레이크 오피스텔 계약자 213명이 제기한 헌법소원에 대해 만장일치로 합헌이라는 결론을 내렸다.
헌재는 건축법·주택법에서 주택과 오피스텔을 구별하고 있어 주거용 오피스텔이 주택과 다르다고 봤다. 재산세와 양도세 등 다른 세금에선 주택에 준해 세금이 부과된다는 주장에 대해선 "취득세는 과세목적과 납세의무자, 과세 시기 등 구체적 과세요건이 다르므로 다른 세목의 과세 방법을 이유로 위헌성을 문제 삼을 수는 없다"고 했다.
헌재가 이같은 결정을 내리자 문제를 제기했던 국내 오피스텔 소유주들은 기대를 꺾는 모습이다. 헌재의 위헌 결정을 기대하며 비슷한 취지로 행정소송을 준비해온 고양 e편한세상시티 삼송3차 주거용 오피스텔 소유주들은 헌재 결정 이후 승소 가능성이 낮다고 보고 행정소송을 취하하기로 했다.
하지만 불만은 이어지고 있다. 현재 주거용 오피스텔은 개별 세법에 따라 재산세와 양도세, 지역자원시설세, 전기요금 등을 낼 땐 주택으로 간주된다. 종합부동산세를 낼 때도 주택으로 합산돼 다주택자 종합부동산세 세율이 부과될 수 있다. 그런데 취득세를 낼 땐 업무시설로 간주된다. 업무시설의 취득세는 4%지만 주택은 1%밖에 안 된다.
근본 원인은 지방세법이 주거용 오피스텔을 어떻게 과세할지 별도로 규정하고 있지 않아서다. 관련 규정이 없는 가운데 주거용 오피스텔은 건축법상 일반업무시설로서 주택과 구분되지만 현실에서는 주거용으로 사용되는 특성 탓에 논란이 지속된다.
전문가들은 오피스텔 과세체계를 따로 마련해야 한다고 지적한다. 한국지방세연구원은 2018년 ‘오피스텔에 대한 지방세 과세체계의 합리적 개선방안’ 논문에서 오피스텔이 전용면적 85㎡ 이하, 입식 부엌과 전용 화장실을 갖춘 경우 민간임대주택에 관한 특별법에 따라 준주택으로 인정해 주택 기준으로 취득세를 내도록 해야 한다고 제언했다. 만약 5년 이내에 업무용으로 전환할 경우 아낀 취득세를 추징하자고 덧붙였다.
연구원은 "정부에서 주거용 오피스텔을 준주택으로 규정하고 공급이 활성화되도록 지원함에 따라 주거용 오피스텔의 공급이 증가 추세"라며 "향후 1~2인 가구 증가 등을 고려할 때 주거용 오피스텔의 취득세 세율은 개선을 검토할 필요성이 작지 않다"고 했다.
심교언 건국대학교 부동산학과 교수는 "적용되는 세법이 다르다는 이유로 어떨 땐 주택으로 어떨 땐 업무시설로 분류하는 건 문제가 있다"면서 "주택으로 과세할지 업무시설로 과세할지 통일시킬 필요가 있다"고 했다.