"2·20 대책을 보니 집값은 안 잡히겠네요. 십여 차례 실패한 방법인데 왜 계속 쓰는걸까요."
정부가 19번째로 꺼내 든 ‘2·20’ 부동산대책의 내용은 예상했던 대로였다. 기자와 함께 대책 발표를 기다리던 한 시중은행 부동산 전문가는 "정부가 시장을 몰라도 너무 모른다"며 이렇게 말했다.
정부는 ‘12·16 대책’의 풍선효과로 단기간에 과열된 수원 권선·영통·장안구와 안양 만안구, 의왕시를 조정대상지역으로 추가 지정했고, 조정대상지역의 담보인정비율(LTV)을 60%에서 50%로 낮췄다. 여기에 시가 9억원 초과분에 대한 LTV도 30%로 줄였다. 주택시장에 이상현상이 나타나는 곳을 집어 대출·청약·세제규제를 가하는 방식으로 주택수요를 억누른 것이다.
사실 강도의 차이가 있을 뿐 그동안 쏟아부었던 부동산대책과 달라진 점은 없었다. 이미 수두룩하게 실패를 겪었던 대책이라 결과도 어느 정도 예측이 된다. 정부의 대책이 제대로 작동해 집값이 안정된 사례는 극히 드물었기 때문이다. 오히려 규제지역 지정은 집값 상승의 ‘보증 수표’가 되며 매매가가 치솟는 ‘규제의 역설’이 나타난 적이 많았다.
이번 대책을 보면서 정부가 상대해야 할 대상을 너무 모르고 있다는 생각이 들었다. 지금 정부가 상대하는 부동산 수요자는 역대 가장 강력하다고 불리는 규제와 부딪히며 산전수전을 다 겪었다. 어떤 규제가 나와도 빠져나갈 해법을 만든다. 노무현 정부 시절 수많은 대책에 맞서 부동산으로 ‘한몫’ 챙긴 베테랑도 많을 것이다.
서울과 광명, 성남, 수원을 거친 이들은 이미 ‘오·동·평(오산·동탄1·평택)’과 인천으로 투자방향을 틀었다. 규제 뒤에는 집값이 잠시 눌렸다가 더욱 튀어오른다는 ‘용수철 효과’와 한 곳을 누르면 다른 지역이 부푼다는 ‘풍선효과’도 체득했다.
여기에 소셜네트워킹서비스(SNS)를 통해 국내외 경제환경과 전국 구석구석 부동산 정보까지 꿰뚫고 있다. 정부가 규제를 발표하자마자 분석을 마치고, 규제에서 벗어난 지역으로 향한다. 정보력과 행동력이 뒷받침되지 않으면 평생 경제적 자유를 누릴 수 없다고 생각하고, 이를 가장 중요한 가치라고 보기도 하는게 요즘 사람들이다.
이미 많은 사람이 "2·20 대책을 보며 이 정도면 할 만하다"며 "유동성이 넘치고 대체 투자처가 나타나지 않는 이상 부동산 과열은 식지 않는다"고 말한다. 실수요자가 내 집 마련에 여전히 목 말라 있다는 환경도 무시할 순 없다. 정부가 아무리 규제를 쏟아부어 봤자 수요를 누르는 덴 한계가 있는 것이다.
이런 상황에서 정부가 할 일은 명확해 보인다. 투자 심리를 꺼트릴 유일한 방법은 공급이다. 수도권 3기 신도시라는 굵직한 공급정책을 발표했지만, 여전히 주택시장이 진정되지 않는 건 공급에 대한 ‘갈증’이 해소되지 않았거나 공급부족을 근거로 투자를 이어갈 수 있어서다.
사람들이 살고 싶은 서울 핵심 지역에 공급을 늘리는 정책이 절실하다는 점은 이미 많은 사람이 귀가 따갑도록 지적하고 있다. 뛰는 정부 위에 나는 수요자가 있다는 점을 인정하고 정책 방향을 바꿀 때다. 획기적인 공급책이 20번째 부동산대책이 돼 부동산 불패에 대한 맹신을 무너뜨리길 기대한다.