재개발 조합원 입주권을 얻을 수 있는 서울 서초구 방배 13구역 빌라를 구입하려던 양모(42)씨는 지난 16일 정부의 전세자금대출 규제 세부 가이드라인이 나오자 안도의 한숨을 쉬었다. 전세자금대출 규제 대상에서 재건축·재개발 입주권이 빠졌기 때문이다.

그는 전세자금대출을 최대로 받은 뒤 보유한 현금을 보태 10억원이 넘는 입주권을 살 계획이다. 만일 입주권까지 전세대출 규제 대상이 됐다면 빌라 구입을 포기할 수밖에 없었다. 아파트의 경우 전세대출 규제를 받는다. 전세대출을 받아 9억원 넘는 아파트를 사는 게 불가능한 것이다. 반면 입주권은 주택이 아니라는 이유로 규제를 받지 않는다.

지난 16일 정부가 발표한 '전세대출 관련 조치'에는 "주택 매매계약만 체결됐거나 분양권·입주권 상태라면 실제 주택 취득 전까지 주택 매입이나 보유로 보지 않는다"는 문구가 삽입됐다. 금융위 관계자는 "입주권이나 분양권은 정부의 주택보유시스템에 등록이 안 되기 때문에 파악할 수 있는 방법이 없다"며 "입주하는 시점부터 전세대출 규제가 적용될 것"이라고 설명했다. 문제는 입주권 매입이 실수요와 거리가 먼 투기·투자 목적인 경우가 많은데도, 규제의 사각지대에 놓여 있다는 것이다. 투자 목적으로 입주권을 구입한 김모씨는 "재개발 지역 빌라는 강남이라 하더라도 감정가 자체가 3억~6억 정도라 대출 규제를 피할 수 있다"며 "부동산 투자에 밝은 소위 '선수'들은 정부 규제를 안 받는 입주권 투자로 톡톡히 재미를 보고 있다"고 말했다. 이런 맹점 때문에 12·16 부동산 대책 전 관리처분인가가 났던 지역들의 경우 정부 규제와 무관하게 가격이 치솟고 있다.