투자자를 모아 부동산을 사고 임대해 수익을 배당하는 간접투자시장이 갈수록 커지고 있다. 부동산 법인에 투자하는 리츠가 활성화되는가 하면, 상업용 빌딩에 직접 투자하는 '디지털 부동산 수익증권' 등 상품도 다양해지고 있다.
17일 금융투자협회에 따르면 이달 10일 기준 부동산 펀드 총 설정액은 101조6276억원이다. 지난해 1월 10일 78조4656억원이었던 것과 비교하면 1년 만에 29.5%(23조1620억원) 증가했다. 금융감독원에 따르면 2016년 말 79개였던 부동산 전문 사모운용사도 지난해 9월 말 기준 200개로 두 배 이상이 됐다.
간접투자시장의 인기가 높아진 것은 적은 돈으로 부동산에 투자해 비교적 안정적인 수익을 낼 수 있다는 기대감 때문이다. 부동산 자산운용사를 운영 중인 윤경 법무법인 더리드 대표변호사는 "일반인이 부동산 투자를 하려면 목돈과 법률적 지식 등이 필요한데다 위험도 큰 편"이라며 "반면 부동산펀드 등 간접투자는 여러 사람이 모여 대규모 자본을 형성하고 전문가가 운용하는 이점이 있어 인기가 높다"고 했다.
정부가 부동산 간접투자를 장려하는 정책을 펼치고 있다는 점도 시장을 키우는 요인이다. 정부는 지난해 9월 공모 리츠·부동산펀드 투자자에게 연간 5000만원 한도로 배당소득에 대한 분리과세를 적용하고 세율을 현행 14%에서 9%로 내릴 계획을 밝힌 바 있다.
대형 건설사들도 간접투자시장에 뛰어들고 있다. GS건설은 지난해 10월 100% 자회사인 지베스코의 법인 등기를 마친 후 사모전문운용사 등록 절차를 밟고 있다. 앞으로 자체 부동산 자산관리뿐만 아니라 투자형 개발사업으로 영역을 확대한다는 방침이다.
대우건설은 최근 국토교통부로부터 리츠 자산관리회사(AMC) ‘투게더투자운용'의 설립 인가를 받았다. 투게더투자운용은 베트남 하노이의 행정복합도시인 ‘스타레이크시티'를 개발하는 리츠를 첫 사업으로 추진할 계획이다.
상품도 다양해지고 있다. 소액으로 상가에 직접 투자하는 형태의 디지털 부동산 수익증권까지 등장했다. 오는 2월에는 스마트폰 앱으로 상업용 부동산에 소액 간접 투자할 수 있는 디지털 부동산 수익증권 발행·유통 서비스인 ‘카사' 플랫폼이 출시된다.
카사 플랫폼에서는 서울과 수도권 지역에 있는 1000억원 이하 중소형 상업용 빌딩의 자산유동화증권(ABS)을 최소 5000원 단위부터 실시간으로 사고팔 수 있다. 카사코리아가 상업용 건물을 담보로 ‘디지털화된 자산유동화증권(DABS)’을 발행하면 투자자는 카사 앱에서 신원인증을 거쳐 비대면 계좌를 개설해 소액으로 DABS를 실시간 거래하는 방식이다.
다만 단기간에 많은 자본이 쏠리면서 부실 펀드가 양산되고, 금융시장의 뇌관을 건드리게 될 것이라는 우려도 있다. 투자금이 회수되지 않거나 운용 기관의 경쟁 심화로 수익률이 떨어지는 등의 문제가 생길 수 있다는 것.
조주현 건국대 부동산대학원 교수는 "개인의 직접투자보다 간접투자의 위험이 적다고는 하지만, 수익률이 예상만큼 안 나올 가능성이 있고, 매매차익 측면에서 오히려 불리할 가능성도 있다"면서 "특히 매입경쟁이 갈수록 심해지는 해외 유명 빌딩에 투자하는 상품의 경우 환율 리스크 등 위험성을 꼼꼼히 따져봐야 할 것"이라고 했다.