꽁꽁 틀어막았지만, 유동성이 또 문제다. 시중 부동 자금은 1000조원에 육박하는데 증시는 고꾸라졌고 투자할 만한 곳은 강력한 규제에도 슬그머니 고개를 드는 서울 부동산 밖에 안 보인다. 증시에서 빠진 유동성 부동산 시장으로 쏠릴 것이란 전망이 나오는 배경이다.
코스피지수는 2일 전날보다 0.95% 하락한 1998.13으로 마감했다. 코스닥지수도 전날보다 1.05% 떨어졌다. 지난해 2600선을 돌파했던 코스피지수는 최근 들어 2100선을 맴돌며 약세를 보였다. 한일 무역 분쟁이 고조되고 외환시장이 요동치면서 7개월 만에 2000선까지 무너졌다.
기업의 실적과 앞으로의 경제 상황을 반영하는 주식시장의 침체는 국내 경제 전망이 밝지 않다는 걸 의미한다. 주식시장의 후행 지표로 인식되는 부동산 시장 전망도 그리 긍정적이지 않다는 뜻으로 충분히 해석할 수 있다. 실제로 글로벌금융위기 때도 주식시장과 부동산시장은 동반 하락한 사례가 있다.
하지만 최근에는 주식시장과 부동산시장이 ‘한 몸’이 아니라는 지적이 나오고 있다. 실물자산인 부동산이 수요자들에게 금이나 미국 달러화 같은 안전자산처럼 인식되고 있기 때문이다. 특히 서울 주택의 경우 수요보다 공급이 적고 재건축·재개발로 앞으로 나올 공급도 막혀 있기 때문에 주식시장과 꼭 동조하지 않을 수 있다는 전망이 힘을 얻고 있다.
최근 1.5%로 인하된 기준금리가 추가로 내려갈 가능성이 있는 데다 수도권 3기 신도시 토지보상금으로 30조원 이상이 풀린다는 점도 이런 분석에 힘을 보태고 있다. 유동성이 부동산으로 흘러들어 갈 개연성이 있다는 얘기다.
부동산시장과 주식시장의 관계를 조사해 보니 정작 다른 요인이 더 영향을 미친다는 분석도 있다. 최정일 성결대 교수와 이옥동 성결대 관광개발학부 교수가 1991년 1월부터 2017년 8월까지 총 320개월의 월간자료를 분석한 ‘서울아파트 가격과 주요 경제지표와의 연관성 분석’이라는 논문을 보면 "서울아파트 가격 변동에 종합주가지수와 금리가 약하게 영향을 주었으나 상대적으로 담보대출에 더 많은 영향을 받아온 것으로 판단된다"고 분석했다.
그래도 대다수의 전문가는 경제 침체와 부동산은 떼려야 뗄 수 없다고 얘기한다. 부동산시장도 경제학의 가장 기본적인 원리인 공급과 수요에 의해 움직이기 때문이다. 경제가 좋아야 기업의 고용과 투자가 살아나고 이런 환경에서 자본을 축적한 사람들이 집을 사야 집값도 오른다.
박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "미국과 중국의 무역갈등, 일본 수출 규제 등 경제를 위협할 수 있는 요인이 산적한 상황에서 시중 부동자금이 실물자산인 부동산시장으로 흘러들어 갈 가능성은 크지 않다"며 "굳이 규제로 꽉 막힌 국내 부동산이 아니라도 해외 주식이나 해외 부동산 등 얼마든지 대체할 만한 투자수단도 있다"고 말했다.