Q. 갖고 있던 상가 건물과 건물에 딸린 토지를 묶어 20억원에 팔기로 계약을 체결했습니다. 부속 토지는 8년 전 아버지로부터 나대지 상태로 증여받았고, 상가 건물은 토지를 증여받고 3년 후 신축했습니다. 이처럼 취득 시점과 유형이 다른 다수의 부동산을 한 번에 파는 경우 세무적으로 주의해야 할 부분은 무엇일까요?
A. 현실적으로 토지와 건물을 따로 떼어 거래하는 경우보다는 묶어서 거래하는 것이 일반적입니다. 하지만 이런 경우에도 실거래 신고는 토지와 건물로 나눠서 해야 합니다. 이 때문에 납세자 입장에서는 '매매가격을 자산별로 얼마씩 분배해야 세금을 아낄 수 있을까' 하는 고민이 생깁니다.
여러 자산을 한 번에 매각하는 경우, 자산별로 따져보면 일부는 차익이 생겼고 다른 일부는 손실을 봤을 수 있습니다. 자산을 오래 보유하다가 파는 경우 일부가 과세 대상에서 제외됩니다. 이를 '장기보유 특별공제'라고 합니다. 자산별 차익과 손실이 상계(相計)된 최종 매각 차익이 대상이 아닌, 차익이 발생한 자산만 공제 대상이므로 분리해서 계산해야 합니다. 상업용 부동산을 팔 때는 건물에 대해 부가가치세가 별도로 나옵니다. 결국 최종 양도 차익이 같더라도 자산별 거래 금액과 보유 기간 등에 따라 세금이 달라질 수 있는 것입니다. 이 때문에 세법에서도 토지와 건물을 일괄 취득하거나 양도한 경우에 이를 각각 구분해 자산별로 계산하도록 하는 것입니다.
토지와 건물을 합쳐서 매매 계약을 체결했고, 각각의 가격이 불분명한 경우 감정평가액을 최우선으로 활용합니다. 토지와 주택에 대한 감정평가액이 있다면 감정평가액 비율대로 매각 대금을 고르게 나눠 세금 신고를 하면 됩니다. 감정평가액이 없다면 기준시가를 활용하면 됩니다. 토지와 단독주택의 기준시가는 국토교통부 공시가격이며, 상가 등 건물의 기준시가는 국세청에서 따로 고시합니다.
세금을 줄이기 위해 자산별 안분(按分)가액을 조정하는 경우도 있습니다. 하지만 국세청은 기준시가를 기준으로 계산한 안분가액과 신고된 안분가액이 30% 이상 차이 나는 경우 기준시가 기준으로 양도소득세와 부가가치세를 다시 계산하도록 규정하고 있습니다.