현행 15%인 비율 높아지면 사업성 떨어져
9·13 대책 전후 '갭투자' 비율 59.6→49.1%
수도권(서울·경기·인천)의 재개발 임대주택 의무비율이 현재 15%에서 최고 30%까지 대폭 강화된다. 정부는 연내 시행령을 개정할 계획으로, 지자체 조례 개정까지 이뤄지면 사업시행인가 이전 재개발 구역에 적용이 가능해져 타격을 받는 구역들이 적지 않을 전망이다.
또 아파트를 다 짓고 공급하는 후분양도 본격화된다. 고덕강일, 춘천우두, 시흥장현 등 한국토지주택공사(LH) 등이 짓는 3개 단지가 후분양으로 입주자를 모집하고 공공택지 10곳도 후분양을 조건으로 공급된다.
국토교통부는 주거정책심의위원회 심의를 거쳐 이런 내용을 담은 ‘2019년 주거종합계획’을 23일 발표했다.
먼저 올해 재개발 사업에 적용되는 임대주택 의무비율 상한선이 최고 30%까지 높아진다. 국토부는 앞서 지난 3월 ‘2019년 업무계획’을 통해 재개발 임대주택 의무비율 상한선을 강화한다고 했는데, 이번 계획에 구체적인 수치를 밝힌 것이다.
현재 도시 및 주거환경정비법에는 재개발 사업 시 의무적으로 건설해야 하는 임대주택을 ‘건립 가구 수의 30% 이내’로 규정하고 있으며, 시행령에선 ‘15% 이내’로 완화해 각 지방자치단체가 조례로 의무비율을 정하도록 하고 있다.
각 지자체별 임대주택 의무비율은 서울이 10∼15%이며, 경기·인천은 5∼15%, 이외 지역은 5~12%다. 여기에 세입자 수가 과다할 경우 5%포인트 범위 안에서 추가 부과가 가능하도록 하고 있다. 단 5%포인트 전부를 적용한 사례는 현재까진 없어 사실상 15%가 현행 의무비율 기준이다. 국토부 관계자는 "서울시의 경우 추가부과가 이뤄진 구역은 없으며 지방의 경우 1~2% 정도가 추가로 부과된 사례는 있다"고 말했다.
국토부는 상반기 중 시행령을 마련, 개정해 서울과 경기·인천의 의무비율 상한선을 20%까지 높이고, 추가부과 범위도 주택수급안정 등 구역 특성에 따라 10%포인트까지 끌어올린다는 계획이다. 최고 30%까지 의무비율 상향이 가능한 것이다. 이를 통해 공급되는 임대주택은 공공임대로 활용하도록 유도한다는 계획이다. 그 외 지역은 현행대로 유지된다.
개정안이 통과되고 지자체 조례 개정까지 마치면 사업시행인가를 받기 전 단계인 재개발 구역들에 적용될 것으로 보인다. 특히 서울시의 경우 공공임대 보급을 정책적으로 강화하고 있다는 점에서 빠르게 도입될 전망이다. 김흥진 국토부 주택정책관은 "관련 시행령 개정이 연내 가능할 전망"이라면서 "세부 검토를 해봐야겠지만, 우선은 사업시행인가 단계 이전 구역에 적용될 것으로 보고 있다"고 말했다.
국토부는 공공임대를 늘려 정비사업의 공공성을 강화한다는 취지라고 설명하지만, 용적률 완화 등 별도 인센티브가 전무하다는 점에서 재개발 구역들의 사업 위축은 불가피할 전망이다. 정비사업은 일반분양을 늘려 사업성을 끌어올리는 게 관건인데, 임대주택 의무비율을 높이게 되면 그만큼 일반분양 물량이 줄어들게 돼 수익이 낮아지기 때문이다.
함영진 직방 빅데이터 랩장은 "임대주택 의무비율 상한으로 공공성을 확보하려면 그에 걸맞게 임대주택 공공매입에 들어가는 토지와 건축비 보상을 현실화 해 정비사업 주민의 반대를 줄여야 할 것"이라고 말했다.
올해부터 후분양도 본격화된다. 오는 8월 고덕강일(642가구)을 시작으로 춘천우두(979가구, 9월), 시흥장현(614가구, 12월) 등 3개 공공 단지가 후분양으로 공급될 예정이다. 고덕강일은 서울주택도시공사(SH공사)가 공급하며 춘천우두와 시흥장현은 LH가 분양한다.
후분양을 조건으로 한 공공택지도 지난해(4개) 대비 2.5배 늘어난 10개가 나온다. 이달 안성아양(288가구)·파주운정3-1(778가구)가 먼저 공급에 나서며 5월 양주회천(526가구)·화성태안3(650가구), 9월 화성동탄2(589가구)·파주운정3-2(528가구), 10월 인천검단(1110가구), 11월 평택 고덕1(1499가구)·평택고덕2(431가구)·평택고덕3(703가구) 순으로 매각이 진행될 예정이다.
완전 준공 후 분양 시범사업도 진행된다. 의정부고산(1331가구) 공공분양 아파트로, 지난해 9월 착공했으며 완공 시점인 2020년 12월 입주자가 모집될 예정이다. 평면구조 외에 주반가구나 타일, 벽지, 바닥재 등에 대한 선택옵션을 제공하는 골조분양도 시범 도입돼 올해 하반기 입주자를 모집하는 성남고등(132가구)에서 첫선을 보일 예정이다.
한편, 국토부는 서울 주택 매수 과정에서 보증금을 승계하는 이른바 ‘갭투자’ 비율이 9·13대책 이전(지난해 7월 1일~9월 13일) 59.6%에서 대책 이후(작년 9월 14일~올해 4월 16일)에 49.1%로 10%포인트 넘게 빠졌다며 투기수요 유입이 줄었다고 설명했다.
김흥진 주택정책관은 "금융규제를 강화하고 투기수요 유입을 막는 등 다주택자의 주택 구입을 어렵게 해 갭투자가 줄었다고 판단한다"면서 "계단식 하락세가 이어지고 있으며 현재는 계단의 평평한 면에 해당한다고 보고 있다"고 말했다. 그러면서 시장 불안 조짐이 보일 경우 강력한 시장안정 조치를 시행할 것이라고 설명했다.