부동산 경기의 하강 국면 진입에 대비해 부동산 관련 그림자금융인 부동산펀드와 부동산신탁 관련 리스크에 대한 관리가 필요하다는 지적이 나왔다.
신용상 한국금융연구원 선임연구위원은 21일 금융브리프에 실린 '국내 부동산 그림자금융 관련 리스크 점검 및 대응방향' 보고서에서 "국내 부동산시장의 지역별 양극화 지속, 관련 규제 강화, 금리인상 등으로 인해 향후 부동산펀드와 부동산신탁사의 수익률이 하락하면서 업권의 자산건전성이 저하되고 재무 레버리지가 확대되는 등 관련 위험이 커질 가능성이 높은 상황"이라고 지적했다.
최근 몇 년 동안 국내외 부동산시장이 호황기를 구가하면서 국내 부동산펀드와 부동산신탁의 상품 규모가 사상 최대치를 갱신하고 있다. 부동산펀드 설정액은 2012년 19조9000억원에서 올해 9월말 기준 71조3000억원으로 늘었다. 부동산신탁 수탁액도 같은 기간에 150조1000억원에서 236조2000억원으로 급증했다. 저금리 상황이 몇 년 동안 지속되면서 마땅한 투자처를 찾지 못한 시중 자금이 상대적으로 양호한 수익률이 나는 부동산 금융투자상품에 유입된 덕분이다.
문제는 국내외 부동산 시장의 호황기가 끝물이라는 관측이 나온다는 점이다. 국내 부동산펀드의 주된 투자 대상인 글로벌 부동산 경기는 2017년말 고점을 찍은 이후 하락세로 돌아섰다는 평가다. 국내 상업용 부동산 시장도 공실률 상승과 임대료율 하락이 겹쳐 앞으로 수익률이 하락할 가능성이 크다.
부동산신탁 시장에서도 주택도시보증공사가 지정하는 미분양관리지역 사업장을 중심으로 미분양 주택이 크게 늘고 있는 상황이다. 국토교통부의 지역별 미분양 통계를 보면 수도권 미분양 주택은 줄고 있지만, 비수도권 지역에서는 빠른 속도로 미분양이 늘고 있다.
신 선임연구위원은 "국내외 부동산 경기의 정체 또는 하강 국면 진입이 예상되는 가운데 부동산 관련 대표적인 그림자금융인 부동산펀드와 부동산신탁 관련 리스크에 대한 모니터링과 사전관리가 필요한 상황"이라고 말했다.
구체적으로 신 선임연구위원은 부동산펀드의 경우 수익률 하락과 환매위험에 사전적으로 대응할 필요가 있고, 부동산신탁사는 차입형 토지신탁 중심 포트폴리오의 조정과 시공사의 분양리스크 관리에 집중해야 한다고 설명했다.