정부가 과열된 부동산 시장을 식히기 위해 내놓은 이른바 '9·13 부동산 대책'에 따라 오는 15일부터 전세자금 대출 요건이 까다로워진다. 다주택자(2주택 이상)는 전세자금 대출을 받을 수 없고, 1주택자도 보증 기관에 따라 소득 기준이 새로 생긴다. 전세 대출금이 집 사는 데 쓰이거나 다주택자·고소득자가 전세 대출 받는 경우를 차단해 서민·실수요자들이 활용할 수 있는 여지를 넓히자는 취지다.
은행에서 전세자금 대출을 받을 때 통상 대출자들은 주택금융공사(주금공)·주택도시보증공사(HUG) 같은 공적 기관이나 SGI서울보증 같은 민간 기관에서 전세 보증을 받는다. 이번에 정부가 만든 대출 규제는 전세 보증 문턱을 높이는 방식으로 이뤄진다. 전세 대출이 어떻게 달라지는지 문답으로 풀어봤다.
◇기존 전세 대출 연장은 소득요건 안 따져
－10월 15일부터 새로 강화되는 요건은 무엇인가.
"보유 주택 수 기준이 핵심이다. 부부가 보유한 전체 주택 수를 센다. 다주택자는 전세자금 대출을 무조건 받을 수 없다. 주금공이나 HUG·SGI 모두 보증을 중단한다. 1주택자는 부부 합산 소득이 1억원 이하여야 주금공과 HUG 보증을 통해 전세 대출을 받을 수 있다. 1주택자인데 부부 합산 소득이 1억원이 넘는다면 SGI로 가면 된다. 하지만 이자·보증료 부담이 주금공이나 HUG보다 좀 더 높다."
―SGI 대출이 얼마나 더 비싼가.
"A은행의 최근 전세 대출을 예로 들겠다. 가장 낮은 금리를 기준으로, 주금공 전세 대출은 대출 이자와 보증료를 합쳐 연 3.13% 정도를 내야 한다. SGI가 보증한 전세 대출은 3.56%를 받는다. 만약 2억원을 대출받았다면 주금공 보증 대출은 연 626만원, SGI 보증 대출은 712만원을 이자·보증료로 내야 한다."
－경기도 분당에 내 집이 있지만 서울 강남에서 전세를 살고 있는 맞벌이 부부다. 올해 초 주금공 보증을 끼고 전세 대출을 받았는데 부부 합해 소득이 1억원이 넘는다. 만기가 왔을 때 연장이 가능한가.
"가능하다. 규제 시행 이전에 전세 대출을 받았다면 만기 연장 때 소득 요건을 따지지 않는다. 다만 전세를 살면서 집을 한 채 더 사서 2주택자가 된 경우는 다르다. 다주택자가 만기 연장을 하려면 2년 내에 1주택자가 되겠다고 약정을 맺어야 한다. 그러면 딱 한 번만 전세 대출 만기 연장을 해준다. 3주택자가 됐다면 2채를 팔아야 하는 셈이다."
－경기도 일산과 지방에 집 2채가 있다. 이달 초 서울 관악구에서 전세 계약을 맺고 계약금을 줬다. 입주가 다음 달 초라 10월 말 대출을 받으려고 한다. 전세 대출이 가능할까.
"된다. 다주택자이지만 예외적으로 규제 시행일인 15일 이전에 전세 계약을 맺고 계약금을 냈다면, 대출이 실행되는 것이 그 뒤라도 규제를 적용하지 않는다."
◇9·13 이전 산 집은 임대 등록하면 보유 수에서 뺀다
－작년에 3주택자가 됐다. 이달 말에 3채를 임대주택으로 등록하려고 한다. 그럼 전세자금 대출을 받을 수 있나.
"가능하다. 9·13 대책 전에 산 집은 임대주택으로 등록하면 주택 보유 수에서 빼준다. 규제 시행 이후에 임대주택으로 등록해도 상관없다. 임대주택 등록을 하면 무주택자로 간주된다는 뜻이다. 단, 9·13 대책 이후에 산 집은 임대주택으로 등록해도 주택 보유 수에 넣는다."
－주거용 오피스텔 한 채와 분양권을 하나 갖고 있다. 2주택자인가.
"무주택자다. 주택법상 단독·다세대·다가구·아파트·연립·근린주택, 등기에 '상가 및 주택'으로 나타나는 복합용도 주택을 주택 수에 넣는다. 분양권은 주택 수에 포함되지 않는다."
－농촌에 부모님이 물려주신 집 한 채가 있는데 수도권에 직장이 있어 전셋집이 필요하다. 이런 경우에도 1주택자인가.
"지방 비(非)도시 지역에 있는 주택을 가진 사람에 대해서는 예외 규정이 있다. 지방 비도시 지역에 있는 20년 이상 된 단독주택, 85㎡ 이하의 단독주택은 주택 보유 수에 넣지 않는다. 또 직계존속이나 배우자로부터 상속받은 지방 비도시 지역 단독주택도 뺀다. 다만 이 경우는 상속받은 집이 자기 본적지에 있어야 한다."