정부가 21일 발표한 ‘수도권 주택공급 확대 방안’에선 서울의 개발제한구역(그린벨트)을 해제해 주택 공급을 늘리겠다는 애초 국토교통부 구상이 빠지고 그 대신 유휴지 개발과 상업지역·준주거지역 규제 완화를 통해 공급을 확대하겠다는 서울시 제안이 담겼다.
서울시가 ‘미래 세대를 위한 최후의 보루’라며 그린벨트 해제에 부정적인 입장을 보이면서 국토부가 그린벨트 해제를 강행하기 부담스러운 입장에 처했기 때문이다. 서울시는 도심에 방치된 땅과 인프라가 풍부한 지역의 땅을 활용해 주택을 공급하겠다는 ‘카드’를 내밀었고, 국토부도 이를 받아들였다.
도심 소규모 개발과 상업지역·준주거지역 규제 완화로 주택 공급 자체는 늘어날 것으로 보인다. 서울시는 앞서 국토부에 도심 유휴지 개발로 1만5000가구, 상업지역 주거비율과 준주거지역 용적률 상향으로 4만7000가구를 공급할 수 있다고 밝혔다. 수도권 외곽 택지와 비교하면 입지도 훨씬 좋다. 도심 내에 들어서는 만큼 교통환경과 생활인프라가 풍부한 지역이 많기 때문이다.
다만 관건은 이곳에 얼마나 양질의 주택이 들어서느냐는 것이다. 이번 대책을 통해 정부는 상업지역에 들어서는 주거복합건물의 주거비율을 80% 이상으로 높이고, 주거용 사용 부분의 용적률을 400%에서 600%로 상향하기로 했다. 늘어난 용적률의 50%는 임대주택으로 공급해야 한다. 또 준주거지역 용적률 초과 부분의 50% 이상 건축 때엔 용적률을 500%까지 부여하기로 했다.
올해 하반기 서울시 도시조례 개정 추진을 통해 추진되며 3년간 한시적으로 시행된다. 서울시는 그동안 이보다 낮은 주거비율·용적률 수준을 적용해 도심이 지나치게 팽창하는 걸 막았는데, 이를 법정 상한까지 풀겠다는 얘기다.
상대적으로 양질의 민간주택을 원하는 수요까지 감당하지는 못할 것으로 보이지만, 청년·신혼부부 수요는 어느 정도 흡수할 수 있을 것으로 보인다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "건설업자와 땅주인의 특혜 논란을 없애기 위해 공적인 임대주택을 지어야 주거비율·용적률에 인센티브를 주는 것"이라며 "준주거지역에 도시형생활주택의 형태로 물량이 많이 공급될 것으로 보인다"고 말했다.
이번 대책을 통해 정부는 유휴 공공청사 부지 등 국공유지 활용과 기존 차고지, 철도부지, 역세권을 고밀·복합개발하는 방안, 2020년 7월부터 일몰되는 장기 미집행 도시계획시설(학교·공원부지) 등을 택지로 활용하겠다고 밝혔다. 송파구 가락동 옛 성동구치소와 강남구 개포동 재건마을 등이 포함된다.
개발사업 기부채납 대상에 임대주택도 포함했으며, 서울 역세권 용도지역을 상향해 임대주택·분양주택 공급을 확대하는 내용도 포함됐다.