금융위원회, 전세보증·임대사업자 대출 규제 강화 Q&A 배포
공적 보증기관의 전세대출 보증 규제 강화가 10월 중에 시행될 예정이다. 실제 규제가 강화되기 전까지는 다주택자도 주택금융공사나 주택도시보증공사의 전세보증을 이용할 수 있다.
또 전세보증시 주택보유수를 산정할 때 주택법상 주택이 아닌 오피스텔은 제외된다. 지방의 노후한 단독주택 등 규제 필요성이 낮은 주택의 경우에도 주택보유수 산정에서 제외키로 했다. 9·13 대책에서 주택으로 간주하기로 한 분양권과 조합원 입주권도 전세보증 규제에서는 주택보유수에 포함되지 않는다.
금융위원회는 20일 오전 서울 정부청사에서 김태현 금융위 금융정책국장 주재로 '주택시장 안정대책 금융부문 후속조치 점검회의'를 개최했다. 이날 회의에서 금융당국과 은행권은 9·13 대책 금융부문 후속조치 추진 현황을 점검하고, 주요 사례별 질의응답을 정리해 배포했다. 앞서 지난 17일 은행연합회가 배포한 질의응답에 없었던 전세보증과 임대사업자 대출을 중심으로 일문일답을 정리했다.
-전세보증 제한은 언제부터 시행인가?
"전세대출 보증요건 강화는 공적 보증기관의 규정 개정 등을 거쳐 10월 중에 시행될 계획이다. 규정 개정 전까지는 종전 요건에 따라 보증을 받을 수 있다."
-전세보증시 주택보유수 산정에 포함되는 주택 범위는?
"부부합산 기준으로 주택과 복합용도 주택을 포함해 합산한다. 주택법상 주택이 아닌 오피스텔은 제외한다. 또 지방에 있는 노후한 단독주택 등은 규제 필요성이 낮다고 보고 역시 제외한다. 제외되는 지방 주택은 사용승인 후 20년 이상 경과된 노후 단독주택이나 85㎡ 이하의 소형 단독주택, 소유자 본적지 소재 주택으로 상속받은 단독주택 등이다."
-분양권은 전세보증시 주택보유수 산정에 포함되나?
"분양권과 조합원 입주권은 현재 거주 가능한 주택이 아니므로 포함하지 않기로 했다."
-1주택자가 전세보증을 받으려면 연소득 기준이 1억원을 넘지 않아야 하는데 어떻게 산정하나?
"부부합산 기준으로 근로‧사업‧연금‧기타소득을 합산한다. 소득발생기간은 1개월 이상인 경우 인정되고, 12개월 미만 소득은 연환산해서 적용한다."
-임차인이 제도 시행 전부터 전세대출보증을 이용하다가 제도 시행 후에 전세계약을 연장하게 되는 경우 공적 전세보증도 연장이 가능한가?
"이런 경우에는 경과 조치를 적용한다. 다주택자의 경우 1주택 초과분을 2년 이내 처분하는 조건으로 허용하고, 1주택자는 부부합산 소득이 1억원을 넘더라도 종전 요건에 따라 허용하기로 했다."
-서울보증보험의 전세보증은 어떻게 되나?
"서울보증보험도 공적 보증제도와 맞춰서 다주택자의 이용을 제한할 계획이다. 1주택자 소득 요건의 경우 현행 수준을 유지하거나(소득요건 미도입), 1억원보다 완화하는 방안을 검토 중이다. 공적 보증을 받기 어려워지는 1주택자가 서울보증보험을 이용할 수 있도록 할 계획이다."
-사업자대출 중 주택담보대출 주택담보인정비율(LTV) 규제에서 제외되는 경우는 없나?
"이 규제는 이미 건축돼 있는 주택을 담보로 임대업대출을 받는 경우에만 적용된다. 건물을 새로 건축해 임대주택을 신규 공급하는 경우에는 적용되지 않는다."
-주택임대사업자가 이미 받은 임대업대출 만기를 연장할 때는 강화된 LTV 규제가 적용되나?
"대출자가 임대업을 계속 영위할 경우에는 기존 LTV 비율대로 만기 연장이 가능하다. 다만 기존 대출의 증액이나 재약정, 대환, 채무인수 등 감독규정상 신규대출로 보는 경우에는 강화된 기준을 적용한다."
-주택담보대출이 있는 주택임대사업자는 주택취득 목적이 아니어도 투기지역내에서 신규 대출이 불가능한가?
"아니다. 주택취득 목적이 아닌 임대주택의 개수, 보수 등 운전자금 성격의 임대업대출은 가능하다. 다만 용도 외 유용시 대출액을 즉각 회수하고, 임대업 관련 대출을 최대 5년간 제한한다."
-제조업 및 주택임대업 등 복수사업자등록증을 보유한 사업자가 제조업 영위 목적으로 주택담보대출을 신청하는 경우에도 LTV 규제 대상인가?
"아니다. 대만 해당 사업자가 주택담보대출을 받아서 제조업에 쓰지 않을 경우 대출액을 즉각 회수하고, 사업자대출을 최대 5년간 제한한다."