여야(與野)가 28일 회동에서 합의한 상가건물 임대차보호법(상가임대차법) 개정안은 임차인의 권리를 크게 높이고 임대인의 재산권 행사는 더 제한하는 내용을 담고 있다.
여야는 이날 주요 3당 원내대표 등이 참여한 회동에서 임차인이 계약 갱신을 요구하면 임대인이 거절하지 못하도록 하는 '계약갱신청구권' 보장 기간을 5년에서 10년으로 늘리는 등 개정안의 핵심 내용에 사실상 합의한 것으로 전해졌다. 또 임차인이 권리금을 보호받는 기간은 계약 종료 전 3개월에서 6개월로 늘어나며, 대규모 전통시장은 새로 권리금 보호 대상이 포함된다.
다만 자유한국당은 "임대인 보호를 위한 조세특례제한법과 동시에 처리해야 한다"고 즉각 법안 처리엔 이견을 보였다. 한국당은 장기 임대인 등에게 세제 혜택을 줘서 임차인 혜택과의 균형을 맞춰야 한다는 입장이다. 그러나 민주당은 "조세특례제한법은 오는 11월에 별도로 처리하고 이번에 상가임대차법부터 통과시키자"고 했다. 국회 관계자는 "내용이 사실상 합의된 상가임대차법의 국회 처리는 시간의 문제"라고 했다.
소상인들은 일단 여야 합의 소식을 반겼다. 서울 서초동에서 주점을 운영하는 김모씨는 "장사만 잘되면 외국처럼 오랫동안 안정적으로 영업할 수 있게 됐으니 잘된 일"이라고 말했다. 외국의 경우 프랑스는 최소 9년, 영국은 첫 계약이 끝난 뒤부터 7년 연장 계약을 각각 보장한다. 일본은 정당한 사유가 없는 한 건물 주인이 계약 갱신을 거절할 수 없다. 하지만 상가임대차보호법 개정안을 놓고 반론도 제기된다. 재산권 침해 논란이 대표적이다. 국내 상가임대차보호법은 건물 주인이 자기 건물을 직접 사용하려는 경우에도 계약 보장 기간(현행 5년) 내에는 세입자를 내보내지 못하도록 규정한다. 반면 영국과 프랑스는 이런 경우 계약 연장을 거절할 수 있다. 또 미국에서는 당사자 간 계약 기간에 정부가 아예 관여하지 않는다.
예기치 않게 임대료가 폭등할 가능성도 있다. 실제로 국내에서 지금 시행 중인 5년짜리 계약갱신 청구권제가 2002년 처음 도입되자, 많은 건물주가 법 적용에서 벗어나기 위해 법 시행 이전에 임대료를 기준금액 이상으로 올렸던 사례가 있다. 당시 해당 제도 적용 대상은 서울 기준 '환산 임대료(월세를 보증금으로 환산한 금액)가 2억4000만원 이하인 계약'이었는데, 건물주들이 환산 임대료를 대거 2억4000만원 이상으로 올려버린 것이다. 박동운 단국대 경제학과 명예교수는 "당시 2003년 1월 법 시행을 수개월 앞두고 명동·강남·신촌·여의도 등 서울 지역 주요 상권을 시작으로 전국의 영세 상인이 부담하는 임대료가 폭등했었다"고 말했다.
실효성이 별로 없을 것이란 전망도 나온다. 경기도 소상공인연합회 이병덕 회장은 "당장 인건비 때문에 전국 자영업자 태반이 문 닫을 위기에 몰렸는데, 계약 기간 연장은 배부른 소리"라고 말했다. 통계청에 따르면 국내 식당·주점을 포함한 전국 사업체가 5년간 생존하는 비율은 27.5%다. 가게 네 곳 중 한 곳은 5년도 못 버티고 문을 닫는다는 의미다. 상가 정보업체 '상가뉴스레이다'의 선종필 대표는 "건물주가 기존 계약 기간 연장을 거절하는 가장 큰 이유는 임대료를 더 받기 위해서인데, 그 정도로 임대료가 급등하는 곳은 극히 일부"라며 "건물주 50~60%는 오히려 세입자가 나가는 게 걱정인 현실"이라고 말했다.
실제로 한국감정원이 집계한 서울 시내 중·대형 상가 3.3㎡당 평균 임대료는 2015년 3분기 19만9914원에서 올해 2분기 19만3248원으로 떨어졌다. 전국 임대료는 같은 기간 10만4907원에서 9만6162원으로 하락했다. 대구에서 일본식 돈가스집을 운영하는 도모(44)씨는 "정부가 자영업자를 도와주고 싶다면 생색 내기를 할 게 아니라 내수 경기를 살려놔야 한다"고 말했다.