하반기 부동산 시장이 상승과 하락을 오가며 요동치고 있다. 혼란스러운 시장을 이길 불패 전략이 있을까. '투자의 귀재' 워런 버핏의 가치 투자 원칙은 부동산에도 적용된다. '원금을 잃지 마라' '유행을 좇는 투자는 위기를 맞는다' '10년 보유할 생각이 없다면 10분도 보유하지 마라' '저평가 가치주를 매수하여 고가 매도하라' '성장 가치가 높은 주식을 장기 투자하라' 등이다.
필자가 꼽는 부동산 가치 투자 원칙은 이렇다. 1원칙은 매매 시기 선택이다. 무릎에서 사고, 어깨에서 팔아야 한다. 하지만 부동산 시장을 예측하는 일은 어렵다. 부동산 경기 예측 모형 중 '벌집 순환 모형'은 집값이 7~12년 단위로 상승·하락을 오간다고 추정한다. 국내 주택 시장에 대입해보면 2013년 바닥을 찍은 부동산 시장은 5년째 상승하고 있다. 주택 거래량은 작년 사상 최고를 기록하고, 올해 들어 10%가량 줄었다. 뉴욕·런던·홍콩·싱가포르·상하이 등 글로벌 대도시 주택 시장도 안정세가 뚜렷하다. 올해 하반기 국내 집값이 정점을 맞을 가능성이 커 보인다. 집값이 고점이었던 2006년 하반기의 경우 강남·용산·여의도·목동의 아파트 가격이 자고 나면 1억원씩 폭등했다. 하지만 상승 6년째인 2007년 급전 직하했다. 그 경험을 반면교사로 삼을 때다.
2원칙은 지역 선택이다. 성장하는 곳은 인구 증가, 소득 증가, 인프라 확충, 행정 계획 등 네 가지 요인을 갖추고 있다. 서울에 적용해보면 성장 지역으로 도심권(강남·광화문·여의도)과 그 인접 지역이자 광역 중심지(강동·용산·마포·성동·광진·영등포·동작·동대문·서대문)를 꼽을 수 있다. 교통망, 업무·상업 시설 확충이 예상되는 창동·상계·수색·증산·영등포·목동·마곡·삼성·잠실은 미래 주거 지역으로 손색이 없다. 한강변뿐 아니라 공원화 등이 추진되는 중랑천, 동부간선도로변, 올림픽대로, 강변북로, 경부고속도로 주변도 유망하다. 경기도 성남·하남·과천·안양·광명·남양주·김포·고양은 서울과 연결되는 관문 지역으로 도시 성장성이 높다.
3원칙은 주거 트렌드에 맞는 '수퍼 부동산'을 선별하는 전략이다. '도심 회귀' '직주의문(職住醫文·직장·주거·의료·문화 시설)' '에코 주택(환경 친화적 거주)' 등이 최근 주거 동향이다. 외곽보다는 도심, 그리고 사무실, 주거, 대형 병원, 문화·쇼핑 시설이 초(超)집적화된 곳을 선호하는 것이다. 정부 규제와 경기 불황에 대비하여 똘똘한 한 채를 찾는 사람들이 늘어나는 원리와 같다.