Q. 은퇴 후 보유한 아파트 한 채에서 나오는 월세를 받아 생활하고 있습니다. 앞으로 다주택자 양도세도 중과되고, 종부세 부담도 늘어난다고 해서 최근 임대사업자로 등록을 했습니다. 임대사업자 등록 이후에 주의해야 할 점이 있을까요?
A. 임대사업자로 등록하면 세금과 건강보험료 등에서 다양한 혜택을 받을 수 있지만, 그에 따른 의무나 제한 사항도 있습니다. 따라서 다음과 같은 몇 가지를 주의하실 필요가 있습니다.
첫째로 본인이 등록한 임대주택과 사업자의 종류가 세제 혜택 대상인지를 확인해야 합니다. 의외로 임대사업자 등록을 한 이후에 원하는 세제 혜택을 받지 못하는 경우가 종종 있습니다.
예를 들어 종합부동산세 합산 배제 혜택은 기준시가 6억원(비수도권 3억원) 이하인 임대주택에 대해서만 적용됩니다. 또 양도할 때 장기보유 특별공제를 70%까지 받을 수 있는 혜택은 전용면적 85㎡ 이하의 준공공임대주택에 대해서만 적용됩니다. 기준시가가 6억원(비수도권 3억원) 이하이고, 전용면적 85㎡ 이하인 주택을 준공공임대로 등록하면 각종 세제 혜택과 건보료 감면 등을 모두 받을 수 있습니다. 그러나 기준시가와 면적 기준 가운데 둘 중 하나만 충족한다면, 받을 수 있는 혜택에 차등이 있다는 점을 유념해야 합니다. 또 세제 혜택을 받으려면 반드시 지자체와 세무서 두 곳에 모두 임대사업자로 등록해야 한다는 점도 중요합니다.
둘째, 임대 기간과 임대료 인상에 대한 제한 요건을 지켜야 합니다. 4월 1일 이후 사업자등록을 하셨다면, 8년 이상을 임대해야 대부분의 세제 혜택(일부 혜택은 기간 상이)을 받을 수 있습니다. 또한 준공공임대주택으로 등록해서 관련 세제 혜택을 받기 위해서는 연간 5% 범위 내에서만 임대료를 올릴 수 있습니다.
셋째로 임대사업자로 등록한 후 임대차 계약서를 작성할 때는 '표준임대차계약서'를 사용해야 하고 계약일로부터 3개월 안에 지자체에 임대차 계약을 신고해야 합니다. 새로운 임차인과 계약하는 것뿐만 아니라 기존 임차인과 갱신하는 경우에도 표준임대차계약서를 사용해야 합니다. 표준임대차계약서를 사용하지 않거나 3개월 이내에 신고하지 않은 경우, 500만원의 과태료가 부과될 수 있습니다.
마지막으로, 종합부동산세 합산 배제 혜택을 받기 위해서는 합산 배제 신고를 해야 합니다. 신청하는 기간은 9월 16~30일이며, 한번 관할 세무서에 '합산 배제 신고서'를 제출해두면 향후에는 자동으로 적용됩니다.