하반기 주택시장의 ‘태풍의 눈’으로 부상한 보유세 개편 권고안이 22일 공개됨에 따라 앞으로 부동산 시장에 어떤 변화가 올지 시장의 관심이 커졌다.
부동산 전문가들은 개편안으로 주택 보유 부담이 커졌지만 양도소득세 중과 등으로 팔기에는 장벽이 너무 높은 만큼, 매물도 적고 매수세도 적은 거래위축 상태가 당분간 이어질 것으로 내다보고 있다.
양도세 중과와 마찬가지로 보유세 개편안 역시 타깃이 다주택자에 있는 만큼 가격 급락과 같은 시장 충격은 없을 것이란 전망이 우세하다.
기준금리 인상이 아직 가시화하지 않은 만큼, 자산가들의 경우 종합부동산세 인상 여파가 적은 상가 등 수익형부동산이나 부동산 간접투자상품으로 투자가 쏠릴 수 있다는 전망도 나온다.
◇고가주택 보유자·다주택자 부담 커져도…투매는 없을듯
대다수 전문가들은 보유세 개편안 공개 이후 고가주택을 보유한 이들이나 다주택자들의 심리적 부담이 커질 것으로 보고 있다.
박합수 KB국민은행 WM스타자문단 수석 부동산 전문위원은 “재정특위의 시나리오에 따르면 대체로 세금부담이 현재보다 늘어나게 되며, 공정시장가액비율 인상과 세율 강화가 함께 담긴 안이 적용되면 예상보다 세금 부담이 더 커질 것 같다”면서 “고가주택 보유자들의 심리가 위축되고 비싼 집을 사는 것도 부담될 것”이라고 말했다.
그렇지만 가격 급락과 같은 충격은 없을 것이란 분석이 많다. 보유 부담이 커지지만 4월부터 시행 중인 양도세 중과 때문에, 팔고 싶어도 선뜻 매물로 내놓기가 쉽지 않기 때문이다. 당장 청약 조정대상지역의 경우 1가구 3주택자가 집을 팔 때 양도세율이 최고 62%에 달한다. 다주택자의 경우 매물로 내놓는 대신 절세를 위해 임대사업자 등록이나 자녀에게 증여할 가능성도 크다.
함영진 직방 빅데이터 랩장은 “다주택자는 보유세도 있지만 양도세 부담이 커 매매를 선택하기 어려운 상황”이라면서 “8년 이상 임대사업자로 등록할 경우 종부세 합산 배제 혜택이 있는 만큼 임대사업자 등록이 더 늘어날 것”이라고 말했다.
박원갑 KB국민은행 부동산 수석 전문위원은 “공정시장가액 비율을 올리는 선에서 그친다면 종부세 증세 대상이 다주택자에 한정되기 때문에 시장이 급랭하는 상황까진 가지 않을 것”이라면서 “금리인상 가능성 때문에 관망세가 이어지면서 당분간 집값이 보합 또는 약보합을 유지할 것으로 예상한다”고 말했다.
◇“강남권 너무 올라 조정 가능성…신규 분양·수익형 부동산 주목할 만”
고가주택이 몰려있는 강남권을 비롯해 서울 수도권 일부는 가격이 하락하는 등 조정을 받을 가능성이 있어 보인다. 지난 몇 년간 가격이 급등한 데다, 보유세 부담도 예상보다 커졌기 때문이다. 지방은 주택가격 자체가 낮은 만큼 보유세에 따른 직접적인 영향은 없지만, 주요 지역 분위기에 휩쓸릴 수밖에 없다는 전망이 나온다.
심교언 건국대 부동산학과 교수는 “올해 초까지 주요 지역 집값이 급격히 오른 상황에서 거시경제가 좋지 않고 보유세 인상까지 현실화하고 있는 만큼, 앞으로 강남권도 일부 집값이 하락하는 등 조정을 받을 수 있다”면서 “지방은 가뜩이나 공급과잉으로 얼어붙고 있어 침체가 가속화할 수 있다”고 말했다.
인기 지역의 신규 분양시장은 당분간 호황을 이어갈 것으로 보인다. 잔금 시점이나 등기 이후 종부세가 부과돼 보유세 인상과 당장 무관한 데다, 이와 별개로 주택도시보증공사(HUG)의 분양가 규제가 계속되고 있어 주변 시세보다 저렴한 신규 단지들이 계속 나오고 있기 때문이다.
주택 보유 부담은 커졌지만 시중 유동성이 여전히 넘치는 터라 세금 부담이 상대적으로 적은 꼬마빌딩이나 상가 등 수익형부동산으로 시중 자금이 쏠릴 가능성이 있다. 부동산 펀드 같은 부동산 간접투자상품이나 해외부동산 투자수요도 늘어날 것으로 예상된다.
박원갑 위원은 “주택에서 상가 등 비주택으로 투자 흐름이 바뀌는 계기가 될 수 있다”면서 “이날 공개된 내용은 일종의 중장기적 권고안인 만큼, 8월 세제개편안에 실제로 어떻게 반영되는냐에 따라 앞으로 시장 흐름이 달라질 수 있다”고 말했다.