서울 서초구 ‘반포현대 아파트’의 재건축 부담금이 조합 최초 예상보다 16배 늘어나면서 부담금 공포가 확산되고 있다.
반포현대는 재건축 단지 중 처음으로 재건축 부담금을 내는 아파트라 다른 단지의 부담금을 가늠할 수 있는 아파트였는데, 예상보다 훨씬 큰 금액이 산출된 것이다. 정부가 올해 초 추청한 8억원대 부담금 부과가 현실화할 수 있다는 공포감에 재건축 시장 분위기도 크게 가라앉을 것으로 보인다.
서울 서초구가 반포현대 재건축 조합에 통지할 초과이익 부담금은 조합원 1인당 평균 1억3569만원. 올해 초만 하더라도 반포현대 재건축조합은 재건축 부담금으로 850만원을 추정해서 서초구에 냈다. 하지만 서초구가 이를 다시 보완하고 제출하라고 해 7000여만원을 제시했다. 이번에 서초구청이 통지한 금액은 최초 금액보다는 16배, 보완한 금액보다도 2배 정도 늘어난 것이다.
조합과 구청의 추정치가 달랐던 건 재건축 사업이 마무리된 이후의 집값을 판단하는 기준이 달랐기 때문이다. 올해부터 부활한 재건축초과이익환수제는 조합원 1인당 평균 개발이익 즉 초과이익이 3000만원을 넘으면 최대 50%를 재건축 부담금으로 부과한다. 재건축 부담금은 초과이익에 부과율을 곱해 정해진다. 초과이익은 종료 시점 주택가액에서 개시 시점의 주택가액과 정상 주택가격 상승분, 개발비용을 더한 값을 빼면 나오는데, 종료 시점 주택가액에 대한 구청과 조합의 생각이 달랐다.
이상근 서초구 주거개선과장은 “재건축 부담금 예상액은 국토교통부의 재건축 부담금 업무 매뉴얼을 근거로 산출했다”며 “재건축 종료 시점의 주택 가액이 변할 수 있어 정확한 부담금은 재건축 아파트 준공 때 산정할 수 있다”고 말했다. 국토부도 16일 자료를 내고 “반포현대의 경우 정상 주택가격 상승분(연평균 4.1%)과 개발비용 401억원을 모두 인정하고도 이를 넘는 초과이익이 조합원 평균 3억4000만원가량 발생한다”며 “이 중 1억3500만원을 부담금으로 내고 나머지 2억원의 초과이익은 조합원 몫으로 돌아간다”고 설명했다.
재건축 시장은 ‘시계 제로’ 상태에 놓였다. 개발이익이 크지 않은 반포현대조차 1억4000만원에 이르는 재건축 부담금이 나오면서 대단지의 경우 더 큰 금액이 나올 것으로 예상되기 때문이다. 반포현대는 80가구짜리 나홀로 아파트인데, 재건축 이후 2개 동, 108가구가 된다. 단지 규모가 크지 않아 일반물량이 많지 않고, 개발로 인한 수익이 대단지와 비교해 많지 않기 때문에 업계는 재건축 부담금이 1억원이 넘을 것으로 예상하지 못했다.
재건축을 추진하는 대단지 아파트인 송파구 ‘잠실주공5단지(3930가구)’, 서초구 ‘반포주공1단지 3주구(1490가구)’ 등은 반포현대보다 훨씬 많은 재건축 부담금이 나올 것으로 예상된다.
정부의 ‘엄포’가 더는 엄포가 아닐 수 있게 된 것이다. 정부는 올해 1월 서울 주요 재건축 단지 20개를 대상으로 재건축 초과이익 환수금을 추정한 결과 강남 4구의 경우 조합원 1인당 평균 4억4000만원, 최대 8억4000만원에 이르는 단지가 나올 수 있다고 했다. 사업 초기 단계 재건축 단지들은 아예 사업을 미룰 가능성도 있다. 업계에 따르면 개포주공 5·6·7단지가 추진위 설립을 미룬 것으로 전해졌다.
소송전도 다시 이어질 것으로 보인다. 앞서 3월 재건축 초과이익 환수제에 불만을 품은 잠실주공5단지와 강남구 대치동 ‘은마아파트’, ‘대치쌍용2차’ 등 재건축 조합 8곳은 법무법인을 통해 재건축 초과이익 환수제에 대한 헌법소원 심판 청구소를 헌법재판소에 제출했고, 헌법재판소는 이에 대해 각하 결정을 내렸다. 하지만 수억원의 재건축 부담금이 현실로 다가온 상황에서 재건축 조합들이 다시 소송에 나설 가능성이 크다.
업계는 재건축시장 ‘쇼크’라고 진단하고 있다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “앞으로 재건축을 추진하는 아파트는 유보파와 강경파, 리모델링파로 나뉘면서 사업 추진이 더욱 어렵게 될 것”이라며 “재건축 초기 단계 단지는 가격이 떨어질 가능성이 있고, 정부 정책이나 다른 단지 동향을 지켜보자는 분위기가 강하게 나타날 것”이라고 말했다. 그는 또 “강남 집값 상승은 재건축이 이끌어왔기 때문에 이번 재건축 부담금 쇼크로 주도주가 사라진 상황”이라며 “시장이 전반적으로 가라앉은 데다 보유세 개편안까지 예고된 터라 반사이익이 나타나진 않을 것”이라고 덧붙였다.