청약조정지역 내 다주택자에 대한 양도소득세 중과(重課)가 다음 달 시행되면서 절세(節稅) 방안을 찾는 다주택자들의 준비가 본격화하고 있다.
정부는 작년 '8·2 부동산 대책'에서 다주택자가 집을 팔 때에 내는 양도세율을 최대 20%포인트 높였고, 이어 '임대주택 등록 활성화 방안'을 통해 4~5년짜리 단기 임대사업자에 대한 국세 감면 혜택을 대폭 삭감했다. 이에 따라 보유 주택을 일부 팔거나 증여하고, 임대사업자 등록으로 세제 혜택을 노리는 등의 움직임이 활발히 나타나고 있다.
부동산 전문가들은 올해 초 주택 매매거래량이 늘어난 원인 중 하나로 다주택자의 보유 주택 매각을 꼽는다. 1~2월 서울 아파트 거래 건수는 2만1274건으로 1년 전 같은 기간(9141건)보다 배(倍) 이상으로 늘었다. 최근 강남권 등 부동산 시장에는 '3월 말까지 잔금 지급과 소유권 이전 완료'를 조건으로 시세보다 최대 1억원가량 싸게 나오는 매물이 등장했다.
주택 임대사업자 등록 건수도 급증하고 있다. 국토교통부에 따르면, 작년 초 월 3000~4000명에 그쳤던 임대사업자 등록 건수가 작년 12월에는 7300명으로 늘었고, 올해 1월에는 9313명으로 1만명에 육박했다. 국토부 관계자는 "2·3월 등록자 수는 이보다 더 늘어날 것"이라고 말했다.
매년 4월 말 아파트 공시가격이 발표된다는 점도 일부 다주택자에게는 부담이다. 양도세 중과 배제나 종부세 합산 배제는 수도권 기준 '공시가격 6억원 이하' 주택에만 한정되기 때문. 예컨대 서울 '마포래미안푸르지오' 전용 84㎡는 지난해 공시가격이 5억7000만원 정도인데, 올해 공시가격이 6억원을 넘으면 8년짜리 임대주택으로 등록해도 세제 혜택이 대폭 줄어든다.
증여세율은 변동이 없지만, 증여를 결심한 이들 역시 발 빠르게 움직이긴 마찬가지다. 대출 또는 전세가 낀 집을 증여하면, 증여세 외에도 대출금 또는 전세금에 대해서는 양도세가 발생하기 때문이다. 한 다주택자가 3억원에 전세를 준 시가 5억원짜리 집을 4월 이후 자녀에게 증여한다고 가정해 보자. 자녀가 내는 증여세 대상 금액은 2억원이고, 나머지 전세금 3억원에 대해서는 부모가 '중과된 양도세'를 내야 한다.
양도세 중과에 '안 팔면 그만'이라는 자세로 대응하는 이른바 '버티기'에는 보유세 인상이란 변수가 있다. 정부·여당은 이달 중 보유세 개편을 위한 재정개혁특별위원회 구성을 공언한 상태다. 박원갑 KB국민은행 부동산 전문위원은 "현재 '3월 중 잔금 지급 조건'으로 내놓은 주택 매각에 실패하는 다주택자 상당수는 증여와 사업자 등록 대열에 합류할 가능성이 크다"고 말했다.