'8·2 부동산 대책' 발표 후 서울 주택시장에서 차별화 현상이 본격화되고 있다. 고강도 규제로 거래가 끊기고 아파트값이 약세를 보이지만, 일부 지역에선 8·2 대책 발표 전보다 높은 가격에 거래되는 아파트가 속속 등장하고 있다. 정부 부동산 대책 이전에 공급된 아파트 분양권이나 입지 조건이 좋은 소형 아파트에 실수요자가 몰리면서 가격이 오르는 것이다. 최막중 서울대 교수는 "정부의 강력한 규제에도 주거 환경을 개선하고 싶어 하는 실수요자들이 움직이면서, 서울 부동산 시장이 세분화·차별화하고 있다"고 말했다.
◇'대책 전 공급' 분양권 몸값은 고공행진
현재 서울에서 분양권 전매(轉賣)가 사실상 금지됐지만, 일부 아파트 분양권은 오히려 가격이 오르고 있다. 작년 '11·3 대책' 이전에 분양한 강남 4구 아파트와 올해 '6·19 대책' 이전에 분양한 서울 다른 지역 아파트 분양권은 6개월만 지나면 거래가 자유로웠다. 하지만 8·2 대책으로 서울 전역이 분양권 전매가 입주 시까지 금지되는 투기과열지구로 지정되면서 기존에 거래가 가능했던 분양권을 어떻게 할지가 문제로 떠올랐다. 정부는 이런 분양권에 대해 거래는 가능하지만, 횟수는 1회로 제한했다. 즉, 작년 11월 3일 이전 강남구 재건축 아파트 분양권을 취득한 사람은 8·2 대책 이후에도 다른 사람에게 팔 수 있지만, 이를 사는 사람은 입주할 때까지 다른 사람에게 팔 수 없게 한 것이다.
서울시 부동산 정보광장에 따르면, 지난 18일 서울 서초구 잠원동 신반포자이 전용면적 84㎡ 분양권이 18억4653만원에 거래됐다. 올해 5월 같은 면적의 분양권이 15억4168만원에 팔렸는데, 3억원 정도 오른 것이다. 이 아파트는 GS건설이 반포한양을 재건축해 공급하는 아파트로 2016년 초 분양했고, 내년 7월 완공 예정이다. 당시 분양가는 3.3㎡당 평균 4457만원이었다. 전용 84㎡ 기준 분양가는 14억7000만원 정도로 3억7000만원 정도 웃돈이 붙은 것이다.
서울 동작구 흑석동 흑석뉴타운 아크로 리버하임 전용면적 84㎡ 분양권도 이달 17일 9억2397만원에 거래됐다. 지난 7월 거래금액(8억3807만원)과 비교하면 한 달 사이에 1억원 가까이 오른 것이다. 대출 규제가 심해진 상황에서 현금을 가진 실수요자들이 여전히 웃돈을 주고 분양권을 사고 있는 것이다.
잠원동의 한 공인중개사는 "아파트가 완공되면 실제로 거주하려는 사람들이 매물이 나오기만 기다리고 있다가 물건이 나오면 바로 사들인다"고 말했다. 흑석동의 한 공인중개사는 "거래가 뜸하기 때문에 한두 건을 갖고 가격이 올랐다고 보긴 어렵다"면서도 "실수요자들이 몰린 것은 맞다"고 했다.
◇기존 인기 지역 소형도 대책 이후 상승
28일 한국감정원에 따르면 지난 21일 기준 서울 아파트값은 1주일 전보다 0.04% 내려 3주 연속 약세를 보였다. 그러나 역세권 등 입지가 좋거나 개발 호재가 예상되는 지역에선 중소형 아파트 위주로 실수요자들이 몰리면서 가격이 오른 채 거래되고 있다. 서울 노원구 지하철 4호선 상계역 인근에 있는 상계대림 아파트 전용면적 59㎡는 지난 7월 최고 매매가가 3억원이었는데, 이달 14일 3억1500만원에 거래됐다. 미군 기지 이전 등 호재가 있는 용산구 이촌동 한가람아파트 전용면적 84㎡는 지난 7월(9억원)보다 2억8000만원 오른 11억8000만원에 최근 거래됐다. 강남권에서는 강남구 압구정동 한양1차 전용 49㎡가 이달 중순 12억6000만원에 거래돼 두 달 전보다 3000만원 올랐다.
서울 지역에 새로 공급되는 아파트에 대한 청약 열기도 여전하다. 서울 마포구 역세권에 들어설 예정인 공덕SK리더스뷰는 지난 17일 1순위 청약에서 경쟁률 34.6대1을 기록하며 마감되기도 했다. 고종완 한국자산관리연구원장은 "내 집을 마련하겠다는 실수요자가 여전히 많은 데다, 가격이 더 내려가지 않을 수 있다는 기대감도 반영된 것 같다"고 말했다. 이어 "정부는 투기 자본 때문에 강력한 부동산 대책을 내놓았다고 하지만, 최근 시장에 나타나는 현상은 시장에 실수요자들도 상당히 많다는 것을 보여준다"고 덧붙였다.
최막중 교수는 "좋은 집에서 살고 싶다는 실수요가 시장을 주도한다면, 공급 측면에서 숨통을 틔워줘야 한다"며 "수요를 지나치게 누를 경우 나중에 시장이 더 왜곡될 수 있다"고 말했다.