임대사업자 등록하면 '취득세 면제' '양도세 감면'

정부가 내년부터 다주택자 양도소득세를 강화하기로 하면서 주택 임대사업자에 대한 관심이 커지고 있다. 임대사업자로 등록하면 양도세 등 각종 세제 혜택을 받을 수 있기 때문이다.

우선, 취득세는 공동주택·오피스텔을 최초로 분양받아 취득일로부터 60일 이내에 주택 임대사업자를 등록하는 경우에 한해서 2018년까지 감면받을 수 있다. 전용면적이 60㎡ 이하면 단기임대주택이나 준공공임대주택 상관없이 모두 100%를 면제받는다. 다만 취득세가 200만원을 초과하는 경우에는 감면세액의 15%는 납부해야 한다.

보유하면서 발생하는 재산세와 종합부동산세에 대한 혜택도 있다. 재산세 감면은 2018년까지 적용되며 2호 이상 임대 시 감면이 적용된다. 종합부동산세는 임대 개시일 당시 기준시가 6억원(수도권 밖 3억원) 이하 주택은 9월 16일부터 9월 30일까지 합산배제신고를 하면 종합부동산세 대상에서 배제시킬 수 있다.

임대 소득은 종합소득세 과세 대상이다. 그러나 주택임대 소득 2000만원 이하 소규모 주택 임대사업자의 경우 2018년까지 비과세(기준시가 9억원 이하 1주택자는 2000만원 상관없이 계속 비과세)된다. 따라서 현재는 1주택자가 기준시가 9억원이 넘는 주택을 임대하여 주택 임대 소득이 2000만원을 초과하거나 주택을 2채 이상 소유한 다주택자가 임대하여 주택 임대 소득이 2000만원을 초과하는 경우에 종합소득세를 신고해야 한다.

양도소득세는 8·2 부동산 대책에 따라 다주택자가 내년 4월 이후 조정대상지역 내 주택을 양도하는 경우 장기보유특별공제가 빠지며, 2주택자(3주택자 이상)는 일반세율에 추가 10%(20%) 중과세율을 적용한다. 하지만 주택 임대사업자로 등록한 주택을 양도하는 경우에는 장기보유특별공제를 적용하고 세율도 중과되지 않는다. 예를 들어 2주택자가 내년 4월 이후 조정대상지역 내 10년 이상 보유한 양도차익이 2억원인 주택을 매도했을 때 주택 임대사업자 등록을 하지 않았다면 장기보유특별공제를 받을 수 없고 세율도 중과되어 약 8300만원의 세금을 부담해야 한다. 이럴 경우에 임대 당시 기준시가 6억원 이하인 주택을 단기임대사업자로 등록하여 10년간 임대한다면, 40%의 장기보유특별공제를 받을 수 있고 일반세율을 적용받아 부담해야 할 양도소득세는 약 2880만원 정도가 된다. 임대사업자 등록으로 세금 부담이 약 5420만원 줄어드는 셈이다.

다만 임대사업자로 등록하면 의무 임대 기간엔 연간 5% 이내에서 임대료를 올릴 수 있고, 의무 임대 기간을 지키지 못하면 과태료 부담이 생긴다는 점은 유의해야 한다.