정부가 지난 2일 발표한 부동산 안정화 방안은 너무 복잡해 혼란스러운 부분이 많다. 보유한 주택 수와 주택 소재지에 따라 적용되는 규제가 제각각이라 은행과 부동산엔 '나'에게 맞는 전략은 무엇인지에 대한 문의가 많이 들어오고 있다. 7개 은행 대표 PB(고객 자산관리 전문가)에게 7일 각각의 상황에 따른 대처법을 물었다.
①무주택자
정부는 조만간 공적임대주택을 연간 17만호씩 공급하고, 신혼부부를 위한 분양형 공공주택도 연간 4만호씩 새로 건설하는 등의 내용을 담은 추가 부동산 대책을 내놓을 예정이다. 급하지 않다면 정부가 내놓을 추가 대책을 기다렸다가 주택 구입에 나서는 것이 유리할 수 있다는 뜻이다. 새 분양 주택을 기다릴 여유가 없다면 정부가 양도세 중과를 유예한 시점인 내년 4월까지 시장에 나오는 부동산을 노려보는 것도 방법이다. 신한은행 부동산투자자문센터 이영진 차장은 "젊은 싱글과 고령층이 집중적으로 늘어나는 한국의 인구 구조를 볼 때 앞으로 가격이 많이 오를 가능성이 큰 82㎡(약 25평) 이하의 중소형 부동산이 좋은 가격에 나온다면 이번 기회를 한번 노려볼 만하다"고 말했다.
②1주택자
집을 하나 더 살 계획이라면 여러 규제에 막힐 가능성이 크다. 투기지역의 경우 이전까지는 '개인당' 1건까지 가능했던 주택담보대출이 '세대당' 1건으로 바뀐다. 만약 따로 사는데 세대 분리를 안 한 자녀가 있다면 세대 분리를 하고 나서 자녀 이름으로 추가 대출을 받아 주택을 사는 것도 방법이다. 단 집 살 때 부모가 돈을 보태주어야 했다면 10년 동안 5000만원이 넘는 금액에 대해선 증여세를 물어야 한다. 사는 집을 옮기려는데 이전 집이 안 팔려서 일시적으로 2주택자가 될 경우, 3년 안에 집을 팔면 양도세가 부과되지 않는다. 우리은행 안명숙 부동산투자지원센터 부장은 "집을 하나 더 사서 그 집으로 이사해 살아야만 양도세가 중과되지 않는다는 점은 알아둬야 한다"고 말했다.
③다주택자
다주택자에 대해 PB들이 공통적으로 제안한 대안은 임대사업자 등록이었다. 국민은행 WM스타자문단 임채우 부동산전문위원은 "임대사업자로 등록하면 해당 주택이 양도세 중과 대상에서 제외되고 보유세(종합부동산세 등) 측면에서도 유리한 점이 많다. 월세 소득이 노출되고 연간 5% 이상 임대료를 올릴 수 없는 등의 제약이 있긴 하지만 정부의 정책 방향이 임대사업자 등록 유도로 이미 정해져 있는 상황이라 여러 채의 주택을 장기 보유하려면 임대사업자 등록을 하는 편이 나을 수 있다"고 말했다. 임대사업자 등록 시 4년 이상(종부세 감면은 5년 이상) 의무적으로 집을 보유해야 한다는 점은 염두에 두어야 한다.
양도세 중과 시점인 2018년 4월 이전에 가진 주택 중 일부를 처분하려면 그동안 덜 오른 주택부터 먼저 팔라는 의견이 많았다. 신한은행 이영진 차장은 "(서울 기준으로) 2007년 이후 약 10년 동안의 가격 상승률이 10~20% 정도로 미미한 수준의 부동산은 이번 대책 영향의 충격에 더 취약할 수 있다. 가격이 더 내려가기 전에 이런 부동산을 먼저 팔 것을 권한다"고 말했다.