정부가 서울 강남 4구를 포함한 전국 40개 조정지역을 대상으로 LTV(주택담보 인정비율)·DTI(총부채상환비율)를 각각 10%포인트씩 강화한다. 조정지역 집단대출 중 잔금대출에 대해서는 DTI를 신규 적용하기로 했다.
서울지역 강남 4구 외에 21구에서도 전매제한 기간을 강남 4구와 마찬가지로 소유권이전등기(입주시)까지로 강화한다. 재건축 조합원에 제공되는 신규 분양 주택을 3주택에서 1주택을 제한한다. 정부는 또 부동산 시장 과열 추세가 지속될 경우 투기과열지구 지정과 전매제한 기간 신규 지정 등 추가 대책도 적극 검토하기로 했다.
고형권 기획재정부 1차관은 19일 서울 정부종합청사에서 ‘주택시장의 안정적 관리를 위한 선별적-맞춤형 대응방안’을 발표했다.
고 차관은 “과도한 투자수요 유입 차단을 위해 조정 대상지역에 맞춤형으로 LTV·DTI 규제를 연계하고 재건축 규제도 신규 도입한다”며 “투기수요는 억제하되 실수요자는 최대한 보호하는 방향으로 조정 대상지역 제도의 실효성을 제고한다"고 말했다.
◆ 경기광명·부산진구·부상 기장군, 조정지역 포함…LTV·DTI 각각 60%·50%로 강화
정부는 지난해 11월 3일 선정된 강남 4구를 포함한 37개 조정지역 대상에 경기 광명과 부산 기장군·부산진구 등 3개 지역을 추가했다. 정부는 이곳 세곳이 최근 주택전매가 증가하는 등 투자수요가 집중돼 과열 우려가 존재하고 있다고 판단했다.
조정지역이란 특정 지역이 투기과열지구 지정요건 중 특정 조건에 부합될 경우 선정된다. 주택가격 상승률이 물가상승률보다 2배 이상이거나 청약경쟁률이 5대1을 초과하는 등에 해당 될 경우 조정지역으로 선정된다.
조정지역에 선정되면 전매제한기간이 강화되고 청약 1순위 조건 등이 까다로워진다.
특히 이들 조정지역 40개 지역에 대해서는 오는 7월 3일부터 전체 금융업권을 대상으로 LTV와 DTI가 각각 10%포인트씩 강화된다. LTV는 60%, DTI는 50%로 강화된다. 은행권뿐만 아니라 제2금융권 대출까지 동일하게 규제함으로써 지난 2014년 8월 합리화조치 이전에 문제가 됐던 풍선효과도 방지한다는 목표다.
이들 조정지역에 대해서는 잔금대출에도 DTI를 신규로 적용한다. 중도금대출 단계부터 금융사 리스크 관리 강화를 유도하겠다는 취지다. 다만, 부실가능성이 상대적으로 낮은 실수요자에 대해서는 자금공급 규모를 유지하기로 했다.
고 차관은 “단기간에 주택가격이 급등한 지역의 경우 추후 가격조정과정에서 대출이 부실화될 우려가 있으므로 선제적으로 대출기준을 강화했다”며 “다만 주택가격이 안정적인 지역에 대해서는 상대적으로 그러한 우려가 적어 대출기준 강화 대상에서 제외했다”고 말했다.
◆ 서울권 전매제한기간 강화…재건축조합원 주택공급 1주택으로 축소
정부는 기존 강남 4구와 나머지 21개구 간 차등해서 적용됐던 전매제한기간을 소유권이전 등기시까지 일괄적으로 적용하기로 했다. 기존에는 강남 4구에만 전매제한기간을 소유권이전 등기시까지 적용했고 나머지 21개구에는 1년 6개월까지만 전매를 제한했었다.
해당 전매제한기간 강화는 오는 19일 이후 실시되는 입주자모집 공고분부터 적용된다.
재건축 조합원에 대한 분양 주택수도 제한한다. 기존에는 재건축 조합원은 과밀억제지권역 내에서는 최대 3주택까지, 과밀억제권역 밖에서는 소유주택 수만큼 받을 수 있었다. 하지만 이번 정부 대책 이후 과밀억제권역 내외 여부와 상관없이 조정 대상지역으로 선정된 지역일 경우 조합원은 원칙적으로 1주택까지만 분양받을 수 있다.
다만, 정부는 종전에 소유 주택 가격 또는 주거전용면적 범위 내에서 1주택을 60m2이하로 할 경우 예외적으로 2주택을 허용한다. 정부는 도시 및 주거환경정비법 개정안을 6월 내 발의하고 하반기 시행을 목표로 했다.
◆ 향후 투기과열지구 지정도 검토
정부는 해당 대책 이후에도 과열 추세가 지속될 경우 투기과열지구 지정을 적극 검토한다는 계획이다. 투기과열지구에 지정되면 전매제한기간이 연장되고 청약 1순위 자격에도 상당한 제약이 따른다. 민영주택 재당첨도 제한되며 각종 대출규제, 재건축 공급 주택수 제한 등도 추진된다.
또 부산 등 국지적 과열이 발생한 지방 민간택지에 전매제한기간을 새로 설정하는 방안도 검토한다. 현재 서울을 제외한 지방에는 전매제한기간이 적용되지 않는다.
고 차관은 “이번 LTV·DTI 비율 조정은 부동산시장 국지적 과열에 따른 금융사 대출건전성 악화 우려에 대응한 것으로, 기존 정책기조를 바꾼 것이 아니다”라며 “수도권 등 부동산시장 과열로 인해 금융사 대출건전성 악화가 우려되는 지역에 한해 규제비율을 일부 조정한 것”이라고 말했다.