Q:은퇴를 앞둔 나정년씨는 주거용 오피스텔을 구입하여 임대 수입을 얻으려 한다. 주변에서 주택임대소득은 세금 신고를 안 해도 된다는데 가만히 있자니 불안하기만 하다. 어떻게 해야 할지 고민이 쌓인다.
A:결론부터 말하면, 주택임대소득은 과세된다. 단, 주택 보유 수와 임대 수입 금액에 따라 과세에서 제외될 수 있다. 그러니, 이 요건을 체크하는 것이 중요하다.
주택 수는 본인 소유와 배우자 소유분을 합하여 판단해야 하므로 주의해야 한다. 주택 수가 한 채라면 주택임대소득은 과세하지 않는다. 본인은 다른 곳에 임차해 살면서 소유하고 있는 1주택을 임대하거나 다가구주택의 일부에 거주하면서 나머지를 임대한다면 과세하지 않는다. 주택의 기준시가가 9억원을 초과하면 고가(高價) 주택으로 보아 과세한다는 것에 유의하자.
본인과 배우자의 주택 보유 수가 2채이면 월세는 과세하고 전세보증금은 비과세한다. 나정년씨가 주거용 오피스텔을 구입하여 2주택자가 된다면 월세가 아닌 전세로 임대하여 과세를 피할 수 있다.
3주택자라면 조금 복잡해진다. 일단 월세는 세금을 내야 한다. 전세보증금의 수입 금액은 3억원 초과분을 년 1.08%(고시이율 1.8%의 60%)로 정기예금한 것으로 보아 수입금액을 산정한다. 전세보증금의 합계가 5억원이라면 3억원을 초과한 2억원의 1.08%인 216만원의 임대 수입이 생기는 것이다. 전세보증금의 수입 금액을 판단할 때 소형 주택(전용면적 85㎡ & 기준시가 3억원 이하, 2016년까지)은 제외하므로 소형 주택을 여러 채 구입하여 전세로만 임대한다면 과세에서 제외될 수 있다.
주택 보유 수와 관계없이 수입 금액의 합계가 2000만원 이하인 소규모 주택임대 소득자는 2016년 귀속분까지 비과세한다. 따라서 2주택자는 월세 166만원까지 세금 걱정할 필요가 없다. 내년부터는 분리과세로 신고하면 된다. 이때 적용되는 세율은 6% 정도 수준이 될 것이다. 2000만원 소득에 대해 120만원 정도 세금을 납부하면 된다. 하지만 주택임대소득이 2000만원을 넘어가면 다른 소득과 합산해 계산하기 때문에 배우자와 공동 명의로 구입하여 수입 금액을 분산하는 것이 유리하다.