반포, 개포, 잠원 등 서울 강남권 재건축 단지에 ‘통합 재건축’ 바람이 불고있다. 단지 여러 곳을 묶어 대단지로 조성하는 개발이 실행되면 사업비용이 줄고, 지역 랜드마크 단지가 되는 등 장점이 많다. 다만 부동산 전문가들은 단지별 사업진행 속도를 맞추는 것과 대지지분 차이에 따른 이권 협상, 조망권과 같은 주거여건 등 협의할 부분이 많기 때문에 사업이 성공적으로 진행되기까지는 시간이 더 필요할 것으로 보고 있다.
28일 부동산 업계에 따르면 서울 서초구 반포동 신반포(한신) 1·3·15·23차, 반포 경남 등 5개 단지, 잠원동 한신4지구 신반포 8·9·10·11·17차 등 5개 단지, 강남구 개포동 개포주공 5~7단지 등 강남권 재건축 단지가 통합재건축을 추진 중이다. 통합재건축은 재건축 사업이 시행될 단지 여러 곳을 한 개 단지로 개발하는 방식이다. 통합 재건축 방식이 실행되면 한 개 단지 규모가 커져 여러가지 이점을 갖게된다.
우선 단지 내 기반시설 설치 비용 등이 줄어들면서 수익률이 개선된다. 녹지공간이나 공용공간도 늘어나게 돼 주거환경도 좋아진다. 대단지로써 지역 랜드마크로 자리잡게 되는 이점도 크다. 업계에서는 통합 재건축이 성공적으로 마무리 될 경우 준공 후 매매 거래 시 일반 재건축 단지보다 가격이 높아질 것으로 보고있다.
신반포는 단지를 모두 통합해 재개발하면 3000가구 이상 대단지로 조성된다. 신반포 단지는 대림산업과 삼성물산이 시공사로 선정될 경우 대형 건설사 브랜드를 갖게 되는 이점도 있다. 잠원동 한신4지구는 5개 단지를 모두 합치면 2640가구 규모로 통합 재건축이 진행되면 3000가구 이상 대단지로 조성될 것으로 보인다.
하지만 갈 길이 멀다. 개별 단지 내 합의 뿐만 아니라 단지 간 합의를 끌어내는 데 시간이 추가로 걸린다. 실제 추진위원회나 조합이 구성되더라도 단지별 이권 다툼과 단지 내 대지면적이 달라 발생할 수 있는 분담금 배분 방식 결정 문제 등이 장애물이 된다.
신반포 같은 경우 한강 조망권을 가지는 단지에 대한 합의가 어려울 수도 있다. 기존에 한강 조망권이 있는 곳에 자리잡고 있던 조합원에게 이를 어떻게 돌려줄지 여부도 논의사항이다. 더 좋은 입지를 가진 주택을 갖고자 하는 기존 조합원 간 논쟁도 피할 수 없을 것으로 보인다. 통합재건축을 시행하면 서울시나 관할구청에 사업계획변경인가, 건축심의 등을 거쳐야 하기 때문에 승인 절차도 고려하는 것이 좋다.
박합수 국민은행 부동산팀장은 “통합재건축 단지에 투자나 실수요 목적으로 접근할 경우 매입하려는 아파트가 향후 분담금을 얼마나 내야하는지, 조망권이나 주거 여건 등이 유리한 단지에 자리잡을 수 있는 조합원 간 합의점이 있는지 등을 살펴야 한다”며 “사업 기간이 예상보다 오래 걸릴 수 있다는 점도 고려해야 한다”고 말했다.