최근 금리가 사상 최저 수준으로 떨어지고 부동산 시장이 회복 분위기를 보이면서 주택 임대사업에 대한 관심이 다시 높아지고 있다. 그동안 임대사업의 발목을 잡았던 정부의 임대소득 과세(課稅) 방안이 대폭 완화되는 것도 호재(好材)다. 고종완 한국자산관리연구원장은 "주택 임대사업은 상가나 빌딩보다 투자비 부담이 적고 안정적"이라면서 "일정 조건만 충족하면 정부가 세금 혜택도 주고 있어 노후 대비용 재테크 수단으로 관심을 둘 만하다"고 말했다.
그렇다면 서울에서 주택 임대사업을 하기에 가장 좋은 곳은 어디일까. 수익률만 놓고 보면 서울 서대문구가 연 10.1%로 가장 수익성이 높은 지역으로 나타났다. 이어 서울 성동구·노원구·성북구·종로구 등 강북 도심권역이 연 9%대로 상위 5위 이내에 들었다. 대부분 업무 중심 지역이나 대학가가 밀집한 곳이다. 반면 서울 강남·송파·서초구 등 이른바 강남 3구는 수익률이 연 4~6%대로 상대적으로 낮았다. 집값이 비싸 투자비 부담이 크고 월세 수준이 높아 수요가 제한적이기 때문이다.
◇서울 도심이 강남보다 수익률 높아
부동산임대정보업체 렌트라이프가 지난 7월 말 기준으로 서울 지역 다가구주택의 월세 임대수익률을 조사한 결과, 연평균 7.6%로 나타났다. 은행 정기예금 금리(연 2%대)나 채권(연 3%대) 수익률보다 3배 이상 높았다. 김혜현 렌트라이프 대표는 "세금이나 주택 관리 비용까지 포함하면 수익률이 조금 낮아지겠지만 여윳돈을 은행에 넣어두는 것보다 재테크 측면에서 유리하다"고 말했다.
서울에서 임대수익률이 높은 지역은 대부분 강북 도심권이다. 수익률 1위 서대문구는 연세대·이화여대 등 대학가가 밀집한 데다 여의도와 광화문 출퇴근 직장인의 월세 수요가 많은 지역으로 꼽힌다. 성동구와 노원구·성북구·종로구·동대문구 등 강북 지역 6개구가 연 9%대 수익률로 2~6위에 올랐다. 이 지역들 역시 상대적으로 월세 수요가 많은 대형 상권을 끼고 있거나 대학생 수요가 많다.
한강 이남 지역에서는 상위 10위권에 서울대·숭실대 등 대학교가 있는 관악구(8.3%)와 동작구(7.2%)가 유일하게 이름을 올렸다. 강남권은 전반적으로 투자 수익률이 낮다. 서울 강남구(4.7%)와 용산구(4.8%), 강동구(5.1%), 양천구(5.6%) 등이 수익률 하위 1~4위를 기록했다. 다만 서초구(6.1%)는 강남 3구 중에서는 비교적 수익률이 높았다.
아파트는 다가구주택보다 수익률이 낮은 편이다. 부동산114가 지난 7월 말 기준으로 조사한 서울 지역 아파트 임대수익률은 평균 연 3.5%로 다가구주택의 절반 수준이다. 김은진 부동산114 리서치팀장은 "일반 주택보다 아파트 월세가 비싸 수요가 제한적인 데다 집값도 높아 초기 투자비 부담이 큰 편"이라고 말했다. 아파트 역시 종로·성북·도봉·중·중랑구 등 강북 도심권이 수익률 상위 5위 안에 들었다. 다만 강남권과 비교해 수익률에서 큰 차이는 없다.
◇"노후 주택 집값 싸지만 관리비 부담 커"
임대주택 사업에 성공하려면 수익률만 맹신(盲信)해서는 곤란하다고 전문가들은 지적한다. 수익률 외에 공실(空室)이나 주택 노후 정도, 향후 발전 가능성 등도 꼼꼼하게 따져봐야 한다는 것이다.
우선 안정적인 월세 수익을 올리려면 대기 수요가 풍부한 곳을 골라야 한다. 월세는 기존 세입자가 나간 뒤 공실 기간이 길어지면 수익률이 급격히 낮아질 수 있다. 이런 점에서 주변에 원룸이나 다가구주택 공급이 많은 지역은 피해야 한다. 세입자 유치가 힘들고 임대료도 떨어질 가능성이 높기 때문이다.
노후 주택을 사면 초기 투자 부담은 적다. 서울에서 1990년 이전에 지은 다가구주택은 평균 매매 가격이 6억6000만원, 1990~2000년에 지은 주택은 7억3000만원 선이다. 반면 2000년 이후 지은 주택은 10억원이 넘는다. 문제는 노후 주택은 유지·보수 비용을 따져봐야 한다. 다가구주택은 평균 5년 단위로 내·외부를 수리하지 않으면 세입자 유치가 힘들고 20년 이상 됐다면 리모델링이 필요할 수도 있다.
강남권은 수익률은 낮아도 안정성과 향후 투자 가치는 더 높다는 점을 감안해야 한다. 고준석 신한은행 청담역 지점장은 "강남은 세입자의 수준이 높아 월세를 못 받거나 장기 공실로 방치될 가능성은 거의 없다"면서 "땅값도 받쳐주기 때문에 향후 자산 가치는 더 높아질 수 있다"고 말했다.
다가구주택은 본인이 거주하면서 세를 놓으면 9억원 이상 고가(高價) 주택이 아니라면 1주택자로 분류돼 세금 부담이 거의 없다. 반면 다(多)주택자가 순수 투자 목적으로 다가구주택이나 아파트를 살 경우 임대 사업자로 등록하는 게 유리할 수 있다. 정부는 임대주택 사업자에게 일정한 임대 조건을 갖추면 재산세와 종합부동산세, 임대 소득세 등을 감면해 준다.