땅 투자시 가장 먼저 확인해야 할 부분이 ‘지목’이다. 지목 확인이 중요한 이유는 지목에 따라 투자가치가 달라지기 때문이다. 이미 가격이 높게 형성돼 가격 상승 기대치가 낮은 경우가 있을 수 있다. 토지 투자시에는 가격 상승 가능성이 높은 지목을 고를 줄 알아야 하며, 이 지목을 변경해 개발 하는 방법도 알아두는 것이 좋다.
토지는 이용 목적에 따라 ‘지목’이 나뉜다. 지목은 총 28가지다. 전(田)·답(沓)·과수원·목장용지·임야·광천지·염전·대(對)·공장용지·학교용지·주차장·주유소용지·창고용지·도로·철도용지·하천·제방·구거·유지·양어장·수도용지·공원·체육용지·유원지·종교용지·사적지·묘지·잡종지 등이다.
공장, 학교, 주차장, 주유소, 창고 등 용지 목적이 명확한 것은 상대적으로 투자가치가 떨어진다. 이미 높은 가격을 형성했을 수 있기 때문이다. 주택, 상가건물, 오피스텔 등을 지을 수 있는 토지 지목은 ‘대’다. 지목이 대인 곳 역시 이미 가격이 높게 형성돼 있을 수 있다.
토지 투자시 제방, 구거, 유지, 양어장, 수도용지, 염전 등은 피하는 것이 좋다. 모두 물이 드는 곳으로 개발이 어렵기 때문이다. 그렇다면 어느 지목이 투자하기 가장 좋을까.
토지 가격 상승을 기대하며 매입할 경우 전, 답, 임야, 과수원 등의 지목을 눈여겨 보는 것이 좋다. 아직 대지로 구분돼있지 않아 가격이 낮게 형성돼 있다. 또 대지로 토지지목변경이 수월하다. 전은 밭, 답은 논을 말한다.
임야는 토지 개발을 위해서 나무를 베어내거나 흙을 파내야 하는 경우가 있다. 이 때 나무와 흙의 상태가 좋으면 팔 수도 있으니 투자시 상태를 확인하는 것이 좋다. 과수원은 토지 주인과 나무의 주인이 다를 수 있으므로 매입 전 반드시 확인해야 한다.
이들 토지를 매입해 주택 및 건물을 지을 생각이라면 토지 분할 및 지목 변경을 해야한다. 토지 분할을 하는 이유는 매입 토지 전체에 건물을 짓는 것이 아니기 때문이다. 건물 지을 부분만 지목을 대로 변경하기 위해 분할 하는 것이다.
토지분할은 용도지역별로 최소분할 면적이 주거지역 60㎡, 상업지역 150㎡, 공업지역 150㎡, 녹지지역 200㎡, 기타지역(비도시) 60㎡로 나뉜다. 신청서에 분할사유를 적고 분할대상 허가서 등이 필요하다. 시·군·구청에 신청하면 되며 토지 분할 전 측량을 원할 경우 해당 시·군·구청 지적과에 신청하면 된다. 필지당 분할이 완료되면 지목변경을 신청하면 된다.
해당 시·군·구청에 지목변경 신청서를 작성해 신청한다. 형질변경 등의 공사가 시행됐음을 증명하는 서류 사본이 필요하다. 형질변경은 토지 흙을 건축물이 지어질 수 있게 만들거나, 임야 및 과수원의 경우 나무를 베어내는 등의 공사를 말한다. 전·답·임야·과수원 등은 상대적으로 형질 공사비용도 적게 든다. 지목변경 비용은 변경을 원하는 해당 토지의 공시지가와 인근 토지 공시지가 차액의 최고 50%다.