박근혜 새누리당 후보가 새 대통령에 당선되면서 현 정부의 부동산 거래 활성화 대책이 더욱 힘을 받게 됐다. 우선 올해 말 만료되는 취득세 감면 기간이 연장되거나 내년 다시 시행될 것이 유력하다. 정부가 추진해 온 분양가 상한제 탄력 운영, 다주택자 양도세 중과 폐지 등의 법안도 국회를 통과할 가능성이 커졌다. 현 정부의 핵심 정책 중 하나인 보금자리주택사업은 임대주택 활성화 정책으로 대폭 수정되거나 바뀔 공산이 크다.
①부동산 규제 폐지 탄력받는다
박근혜 당선인은 올해 말 종료될 예정인 취득세 감면을 연장하겠다고 밝힌 상태다. 올 상반기만 해도 전국 주택거래량은 역대 최저 수준까지 떨어졌다. 취득세 감면 시행 이후 조금씩 살아나는 모습이어서 감면 연장안이 어느 정도 효과를 낼 것이란 분석이 많다. 미분양 주택에 대한 양도세 면제도 함께 연장될 가능성이 크다.
분양가 상한제를 탄력 운영하는 방안도 국회 통과가 유력해졌다. 분양가 상한제 대상 주택을 보금자리주택이나 집값이 급등하거나 급등 우려가 있는 지역 등으로 제한하는 내용이다. 건설업계도 "분양가 상한제는 집값 하락기에 유명무실해진 불필요한 규제"라며 지속적으로 폐지를 요구해왔다.
국회 계류 중인 다주택자 양도세 중과(重課) 폐지안도 급물살을 탈 전망이다. 지난 2009년부터 올해 말까지 적용을 한시적으로 유예해 일반세율(6∼38%)이 적용 중이다. 내년부터는 다시 2주택자는 양도 차익의 50%, 3주택자 이상은 60%의 양도세율이 적용될 예정이다. 남희용 주택산업연구원장은 "다주택자는 투기라기보다는 잠재적인 임대 사업자가 될 수 있는 사람들"이라며 "중과세 폐지를 통해 시장 활성화뿐만 아니라 민간 임대주택 공급을 늘리는 효과를 기대할 수 있다"고 말했다.
②임대주택 등 주거복지 활성화
주거복지 분야는 박근혜 당선인이 가장 공을 들이고 있는 부분이다. 박 당선인은 '보편적 주거복지'를 앞세워 매년 건설임대 7만가구, 매입전세임대 4만가구, 전세자금 융자 18만가구 등 45만가구의 주거를 지원한다는 공약을 내놨다.
대표 공약은 임기 중 유휴 철도부지에 임대주택 및 기숙사 20만가구를 공급하는 '행복주택 프로젝트'. 국유지에 대해 낮은 토지 이용료가 매겨져 저렴하게 주택 공급이 가능하고, 역세권이라는 점에서 수요를 확보할 수 있다고 기대한다. 내년 하반기 1만가구를 우선 착공한다.
저소득층이 내는 월세를 정부가 지원하는 내용인 주택임대료 보조제도(주택바우처)도 추진될 가능성이 크다. 국토해양부도 내년 20억원의 시범사업 예산을 신청해놓은 상태다.
현 정부의 대표 정책 중 하나인 보금자리주택 사업은 대폭 수정이 불가피하다. 민간 주택 시장을 위축시키고, 수요자들이 내 집 마련을 꺼리게 해 전세금 상승, 거래 위축 등의 부작용을 불렀다는 지적이 많다. 임대주택 활성화 정책과 관련해 분양 주택 비중이 크게 줄고 명칭 또한 바뀔 가능성이 크다.
③공약 실현 가능성이 관건
향후 시장의 관심은 공약 실현 가능성에 모아질 것으로 보인다. 철도 부지에 임대주택 등을 짓는 공약은 적절한 장소를 물색하는 것과 소음·진동을 줄이는 문제로 현실적으로 어려울 수 있다는 지적이 나온다.
하우스푸어 지원책으로 내놓은 '보유주택 지분매각제도'는 이미 논란거리다. 자산관리공사와 같은 공공금융기관이 공적자금으로 집 일부 지분을 사들이는 형태로 하우스푸어를 지원하는 방안이다. 하지만 개인의 투자 실패를 정부가 구제해주고, 대출자들의 도덕적 해이를 부추길 수 있다는 반론도 거세다.
'목돈 안드는 전세제도'는 현실성이 떨어진다는 지적이다. 전세금이 없는 세입자를 위해 집주인이 집을 담보로 금융권 대출을 받고 세입자가 이자를 내는 방식이다. 집주인에겐 세제 혜택을 주는 것만으론 동기 부여가 어렵다는 의견이 많다.
임대주택 공급을 늘리는 게 핵심인 만큼 각종 사업에 쓸 재원을 어떻게 마련할지도 관건이다. 임대주택을 지으면 적자를 볼 수밖에 없다. 현 정부의 보금자리주택 사업도 시행자인 한국토지주택공사(LH)가 분양주택 비율을 조금씩 늘려 적자를 일부 보전하는 형태로 진행 중이다.
④시장 활성화 추가 대책 필요
주거 복지 공약에 비해 시장 활성화 대책이 부족하다는 지적도 있다. 취득세 감면, 분양가 상한제 탄력 운영 등은 모두 시장에 이미 공개된 대안이다. 시행되더라도 큰 효과를 발휘하기 어렵다는 것이다. 이남수 신한은행 부동산 팀장은 "시장 활성화에 대한 기대가 높은 반면 구체적으로 새로운 대안이 나온 것은 아직 없다"며 "수요를 늘릴 수 있는 추가 대안이 마련돼야 한다"고 말했다.
지지부진한 재건축·재개발과 관련된 구체적인 정책에 대한 요구도 높다. 학계 등에서는 대규모 공급 대신 도심 재생을 통해 시장을 활성화하고 공급도 늘리는 방안을 향후 주택 시장의 대안으로 주목하고 있다. 박 당선인은 유세 과정에서 "도시재생사업에 투자하겠다"는 입장을 밝힌 바 있다. 새누리당도 뉴타운 출구전략의 대안으로 내년 이후 도시재생 사업 예산을 확대해 지원을 강화한다는 방침을 세운 상태다.