여야가 6월 국회에서 전월세 상한제 도입을 본격적으로 논의하기로 하면서 정부가 고민에 빠졌다. 전월세 상한제가 합의될 경우 매매시장은 물론 전세시장에도 후폭풍이 클 것으로 판단하고 있기 때문이다.
13일 기획재정부와 국회 등에 따르면, 여야는 이달 임시국회에서 전월세 상한제에 합의할 가능성이 높은 것으로 알려졌다. 정부 관계자는 “한나라당과 민주당은 상한제의 시행 방식을 두고 의견 차이를 보이고 있을 뿐 상한제를 도입하는 문제 자체에는 뜻을 같이 하고 있다”고 말했다.
정부는 이번 국회에서 여야가 전월세 상한제 시행방식에 대한 합의를 마치고 도입을 확정할 경우 주택매매 시장이 더욱 위축될 수 있다고 전망한다. 또 전세가격도 단기적으로 상승이 불가피하다고 예상하고 있다.
◆ 얼어붙은 매매시장, 침체 가속화 될 가능성 있어
정부는 현재 극심한 침체를 보이고 있는 매매시장이 전월세 상한제 도입으로 인해 더욱 얼어붙을 가능성이 높다고 예상했다. 전월세 상한제 도입으로 주택 소유주들이 가격을 조정할 수 있는 권리가 제한될 경우 전세나 월세가 포함된 주택에 대한 시장의 수요가 크게 줄어들 수 있기 때문이다.
기획재정부 관계자는 “현재 주택 시장에서 ‘전세 낀 주택’의 거래 비중이 높은 편”이라며 “전월세 상한제가 도입되면 기존 주택의 거래량이 지금보다 위축될 가능성이 있다”고 설명했다.
정부는 특히 민주당이 주장하고 있는 세입자들의 ‘갱신청구권’이 도입될 경우 매매 시장에서 전세나 월세가 포함된 주택의 수요가 더욱 줄어들 것이라고 보고 있다.
박영선 민주당 의원이 발의한 전월세 상한제 안을 보면 세입자들이 2년간 주택을 임대한 이후 추가로 2년 계약을 요구할 수 있는 ‘갱신청구권’이 포함돼 있다. 만약 갱신청구권이 도입되면 집 주인들이 세를 놓는 기간이 실질적으로 4년이 되는 셈이다.
재정부 관계자는 “갱신청구권 도입으로 집 주인들의 권리 행사가 4년이나 묶여버리면 앞으로 신규 주택 구매자들은 전세나 월세가 포함된 주택에 대한 구매를 꺼릴 것”이라며 “침체에 빠진 매매 시장의 위축을 가속화시킬 수 있다”고 말했다. 그는 “가계부채와 물가 상승 우려 때문에 주택거래 활성화를 위해 내놓을 카드도 제한된 상황이라 매매 활성화를 위한 뾰족한 수도 없다”며 우려했다.
◆ 전세 가격의 단기적인 급등 우려도
전세 가격이 다시 한번 급등할 가능성이 높은 것도 정부의 고민이다. 전월세 상한제 도입이 확정되면 주택 소유주들이 상한제로 인해 줄어들 수익을 감안해 현재의 전세 가격보다 높은 값에 전세 가격을 설정할 수도 있기 때문이다.
전월세 상한제가 도입될 경우 상한제의 기준이 되는 전세 가격은 앞으로 맺게 될 신규 계약부터 적용될 가능성이 크다. 정부는 상한제가 도입되면 주택 소유주들은 앞으로 제한을 받을 상한률을 감안해 신규 임대 계약을 체결할 가능성이 높다,
만약 갱신청구권이 도입될 경우 추가 임대계약까지의 상한률까지 신규 계약에 반영할 수 있다고 예상했다.
예를 들어 현재 전세가 1억원으로 설정된 주택에 연간 5%의 상한제를 적용할 경우 계약을 갱신하는 2년 후 받을 수 있는 전세값은 1억1025만원이다. 당연히 주택 소유주들은 이를 감안해 상한제 도입 이후 맺게 될 신규 계약 때 가능한 한 높은 가격에 임대를 놓을 것이라는 게 정부의 판단이다.
재정부 관계자는 “가뜩이나 매매가 위축된 상황이라 소유주들이 임대를 통해 손해를 만회하고자 할 것”이라며 “전월세 상한제가 도입되면 전월세 시장의 단기적인 상승은 불가피할 것”이라고 말했다.