"당장 집을 사겠다는 문의는 없지만 주민들 관심은 대단합니다. 용산공원이 조성되면 용산이 서울의 대표 도시가 될 수 있다는 기대도 많고요."
서울시 한복판에 여의도 전체 크기만한 대규모 녹지공원(용산공원) 밑그림이 지난 10일 발표되면서 용산 일대가 한껏 기대감에 부풀어 있다. 용산구 문배동의 한 공인중개사는 14일 "시간문제지 언젠가 사업이 완성되지 않겠느냐"며 기대감을 나타냈다. 현재 용산 일대에서 진행 중인 사업은 용산공원 외에도 용산국제업무지구 개발, 한남뉴타운 조성, 한강 르네상스 사업 등이 있다. 이들 사업이 모두 완료되는 2025년 이후에는 용산이 서울 부동산 시장의 최고 '알짜'가 될 것이라고 전망하는 부동산 전문가들도 적지 않다.
◆"용산, 서울 최고 부자도시 될 것"
국토부는 현재 미군 부대가 들어서 있는 242만㎡(73만4000평) 부지를 2015년부터 단계적으로 용산공원으로 개발해 2025년에는 사업을 완전히 마무리하겠다는 계획이다. 또 지하철 1호선 남영역 부근의 캠프킴 부지와 용산구 이태원동 호텔크라운 주변의 유엔사·수송부 부지에는 최고 50층 높이의 오피스 빌딩과 주상복합 아파트 등이 들어서도록 하겠다는 방침이다. 용산공원과 바로 인접해 고층빌딩군이 들어설 세 개 부지는 17만9144㎡(5만4000평)로 축구장 25개에 맞먹는 면적이다.
전문가들은 용산공원이 들어서고 세 개 부지가 초고층으로 개발되면 주변 부동산시장에 미치는 파급 효과가 상당할 것으로 전망한다. 박합수 국민은행 PB부동산팀장은 "용산은 아파트 일변도인 다른 지역과 달리 한강·남산·공원이 있고 교통이 편리해 최고의 입지를 갖추고 있다"며 "개발사업이 계획대로 완성되면 서울 최고의 부자 도시가 될 것"이라고 말했다.
용산공원이 조성되면 용산 일대에서 진행 중인 사업 간의 시너지 효과도 기대할 수 있다. 용산국제업무지구 개발을 담당하는 용산역세권개발㈜의 한 관계자는 "남산에서 한강까지 녹지를 따라 걸어서 1시간에 도착할 수 있다면 서울 시민들의 생활 패턴이 완전히 달라지고 서울의 이미지도 한층 좋아질 것"이라며 "이 공원을 앞마당처럼 이용할 수 있는 인근 부동산 가치도 높아질 것"이라고 말했다.
실제 호수공원으로 유명한 경기도 일산의 경우 호수공원과 바로 붙어 있는 아파트는 다른 아파트보다 3.3㎡당 150만원 정도 비싸게 가격이 형성돼 있다.
국토부는 캠프킴 등 세 개 부지를 주변에서 진행 중인 한남뉴타운, 신분당선 연장선 계획과 연계해 복합적으로 고밀도로 개발할 계획이다. 캠프킴 부지는 용산 부도심과 서울 도심을 잇는 역할을, 유엔사와 수송부 부지는 인근의 한남뉴타운과 이태원 관광특구를 연계해 개발된다.
◆서울시와의 이견 조율은 걸림돌
용산공원이 조성되기까지는 걸림돌도 많다. 국토부는 용산구 후암동 부근의 용산공원과 남산을 연결해 남산부터 이촌동 한강공원까지 녹지 축을 형성한다는 계획을 밝혔다. 남산부터 용산공원까지 이어지는 녹지 축은 '남산 그린웨이'란 사업으로 진행하는데, 이 사업은 현재 해당 지역 주민들의 반대로 지지부진한 상태다. 이창수 경원대 교수는 "용산공원과 남산이 이어지지 않을 경우 용산공원이 도심 속의 거대한 섬이 될 수 있다"고 했다.
서울시와 이견 조율도 남았다. 서울시는 국토부의 용산공원 계획에 대해 "용산공원 주변 일부 지역은 도시관리적 측면에서 고밀도 개발이 바람직하지 않다"고 말했다. 캠프킴 부지는 도심이라 고층 빌딩을 지어도 되지만, 외국 대사관들과 일반 아파트가 있는 유엔사·수송부 부지에 초고층 빌딩을 짓는 것은 주변 지역과 형평성에 맞지 않는다는 것이다.
국토부는 용산기지 이전 재원을 마련하기 위해서는 고밀개발이 불가피하다는 입장이다. 용산공원 사업은 국방부와 한국토지주택공사(LH)가 '기부 대 양여 방식'으로 사업을 진행한다. LH가 용산에 있는 미군이 이전할 기지를 경기도 평택에 조성해 국방부에 '기부'하면, 국방부가 캠프킴 등 3개 부지를 LH에 양여하는 방식이다. LH는 평택기지 조성에 드는 비용(3조4000억원)을 캠프킴 등 3개 부지를 개발해서 충당해야 한다. 국토부 관계자는 "남산 조망권을 해치지 않는 범위에서 개발할 계획"이라고 말했다. 캠프킴 등 세 개 부지의 주인이 될 LH는 "서울시와 국토부 등 관계기관의 이견이 조율되면 세부적인 개발계획을 세우겠다"고 말했다.