“거래요? 거의 없습니다. 3월부터는 시장이 완전히 죽어버렸습니다.”
서울 동대문구 이문·휘경 뉴타운 인근 주택 매매 시장은 얼어붙은 지 오래다. 대학가 주변이라 간간이 전·월세 계약은 이뤄지지만, 아파트나 주택 매매 계약은 거의 실종된 상황이다.
전문가들은 부동산 경기 침체가 계속돼 투자 심리가 얼어붙은데다 뉴타운 사업이 제 속도를 내지 못하면서 거래 부진으로 이어진 것으로 보고 있다.
거래가 실종되면서 대지 지분가격도 하락한 상황이다. 이문3구역 33㎡(10평) 이하 다세대 주택의 지분가격은 3.3㎡당 1700만~2000만원 선이다. 99㎡(30평) 이상의 대형지분은 이보다 가격이 더 낮아 3.3㎡당 1200만~1400만원 가량이다. 2008년 금융위기 이전보다 300만~500만원쯤 가격이 내렸다.
특히 과거 지분 쪼개기가 심하게 일어나 사업성이 훼손된 이문1구역과 입지 면에서 다소 떨어지는 4구역은 3구역보다 지분가격이 3.3㎡당 평균 100만~200만원 더 낮게 형성돼 있다.
이문동 ‘써브공인’ 관계자는 “2월에 잠깐 거래가 살아났을 뿐 이후부터는 거래를 단 1건도 성사시키지 못했다”며 “실제 아파트가 건립되는 등 구체적인 성과가 보여야 거래도 살아날 것 같다”고 전망했다.
하지만 시장에서는 가격이 2년 전에 비해 상당히 떨어져 향후 가격이 회복될 여지가 충분하다는 분석도 나온다. 일부 구역을 제외하고는 일반분양 물량도 적지 않은 편이어서 수익성이 나쁘지 않다는 이유에서다.
아직 관리처분인가를 받은 구역이 없어서 사업성을 따지기에는 이르다. 재개발 사업에서 가장 중요한 비례율(예상개발이익) 등 구체적인 내용이 전혀 확정되지 않았기 때문이다.
하지만 인근 지역의 사례를 미뤄보면 대강의 사업성은 추정할 수 있다. 뉴타운 지역에 포함되지 않았지만 지난 2008년 관리처분인가가 난 휘경 4구역를 보면, 114.61㎡(35평)형의 조합원 분양가는 3.3㎡당 1350만원, 일반분양가는 1700만원선이었다. 59.78㎡(18평) 규모 아파트의 조합원 분양가는 3.3㎡당 1285만원 선이었으며 일반분양가는 1635만원대였다.
인근 ‘이문 e-편한세상’ 아파트 79㎡(24평)형은 현재 3억4000만원 선으로 3.3㎡당 1415만원 정도다. 주택형이 커질수록 3.3㎡당 가격이 높다는 점을 감안한다면 휘경4구역 조합원 분양가는 주변아파트보다 현재 기준으로도 3.3㎡당 최소 70만원 정도 낮은 셈이다.
휘경동 인근 부동산 중개업소 관계자는 “인근 아파트 단지 시세와 비교하면 아직은 투자성이 있어 보인다”며 “하지만 재개발 사업의 특성상 향후 사업진행속도, 부동산 경기 회복 여부, 개별 주택의 감정평가액에 따라서 변동될 가능성이 많다”고 말했다.