매월 임대료를 받을 목적으로 구분상가를 찾는 사람들이 늘고 있다. 구분상가란 집합건물에서 층이나 호와 같이 일정 규모별로 구분등기가 가능한 상가 한 칸을 뜻한다. 부동산 전문가들은 아파트를 사자니 세금과 대출 규제 때문에 부담이 크고, 꼬마빌딩을 사자니 최근 급등한 가격과 이어질 금리 인상이 부담스러운 이들이 구분상가를 찾는 것으로 분석했다. 다만 구분상가는 부동산 시장의 다른 상품에 비해 양질의 정보를 얻기 쉽지 않고, 적정가격을 판단하기 어렵다는 점에서 투자에 유의할 필요가 있다고 조언한다.
13일 부동산 분석업체 부동산인포가 한국부동산원 건축물 거래현황을 분석한 결과에 따르면 지난해 11월까지 상업업무용 건축물 거래 중 상가 거래 비중은 56.9%(19만6165건)인 것으로 집계됐다. 상업업무용 건축물 거래는 오피스텔과 비오피스텔로 구분하는데, 비오피스텔의 대부분은 구분상가다. 이는 2020년 거래비중(51.8%·17만3914건)보다 5%포인트(P) 증가한 것이다.
구분상가로 자금이 흐르는 이유는 여러가지다. 우선 다주택자에 대한 규제 강화로 1주택자가 주택을 추가로 사기 부담스러워졌다는 점이 꼽힌다. 조정대상지역의 2주택자의 경우, 기본세율(6~45%)에 20%P, 3주택자 이상 보유자는 30%P를 더해 양도소득세를 내야 한다. 종합부동산세를 포함한 보유세 부담도 워낙 높아진 상황이다. 1채는 규제지역인 조정대상지역에, 1채는 비조정대상지역에 있다면 종부세율이 3%지만, 만약 2채 모두 조정대상지역에 있다면 종부세율은 6%까지 올라간다.
한동안 꼬마빌딩으로 자금이 흘러갔지만, 그 인기도 예전같지 않은 상황이다. 꼬마빌딩 가격이 단기간에 워낙 급등한 데 따른 것이다. 토지·건물 전문 정보업체 밸류맵에 따르면 서울의 연면적 1000㎡ 미만 꼬마빌딩의 3.3㎡당 단가는 지난해 7098만원을 기록, 7000만원을 돌파했다. 2019년 3.3㎡당 단가는 5290만원, 2020년의 3.3㎡당 단가는 5902만원이었다.
대출금리가 오르고 있는 것도 부담 요인이다. 꼬마빌딩을 사는 사람은 매입 자금의 절반 이상을 대출로 충당하는 경우가 많은데, 월세가 오르지 않는 상황에서 금리가 오르면 매달 손해를 볼 수도 있다.
한 꼬마빌딩 전문 중개법인 관계자는 “요즘 꼬마빌딩 가격이 부담스러운 수준까지 올랐다”면서 “50억원 이하 꼬마빌딩은 매물로 잘 나오지도 않고 현재 매도하겠다고 나온 매물이 완전히 조건이 좋다고 볼 수 없어서 쉽게 추천하기도 어렵다”고 했다. 또 다른 중개법인 관계자는 “대출이율이 3% 수준인데 월세수익률이 2%대인 건물이 많다”면서 “지금 사기엔 수익이 난다는 계산이 나오지 않는 경우도 많다”고 했다.
이런 가운데 투자자들이 구분상가로 눈길을 돌리는 것은 크게 두 가지 이점 때문이다. 일단 소유주가 건물 관리에 크게 신경쓰지 않아도 된다. 관리사무소 형태로 건물 관리가 이뤄지기 때문이다. 꼬마빌딩 소유주는 화재, 수도, 건물 위생상태까지 신경써야 하고, 엘리베이터가 있으면 관련 안전에도 신경써야 한다.
고층 공실에 대한 위험도 낮은 편이다. 용적률을 높여 꼬마빌딩을 신축한다고 하더라도 고층의 경우 임대차 계약을 맺기 어려운 경우가 많다. 그러나 대다수 구분상가의 경우 아파트 단지를 배후에 두고 있고, 시중에 매물로 나오는 구분상가의 경우 임차 계약이 이미 맞춰져있는 경우가 많다.
이창동 밸류맵 리서치 팀장은 “꼬마빌딩은 시세차익과 임대수익을 동시에 얻을 수 있지만 공실이나 관리에 대한 스트레스가 더 클 수밖에 없다”면서 “그런 면에서 비교적 부담이 덜한 구분상가를 선호하는 사람이 있다”고 했다. 그는 “다만 구분상가의 매수가가 적정한 지 판가름하는 것인 상당히 고난이도라 처음 구분상가에 접근하는 사람은 유의할 점이 많다”고 덧붙였다.
실제로 구분상가 투자는 부동산 시장 관계자들 사에에서도 어려워하는 분야다. 한 건설사 계열의 부동산 시행사 관계자는 “대로변이 좋다, 1층이 좋다는 대원칙은 있겠지만, 어떤 구분상가가 효자로 역할할지는 우리도 모르는 경우가 다반사”라고 했다.
시중 매매시장에 나오는 구분상가의 경우 ‘똘똘한 한 채’가 아닐 수 있다는 점도 감안해야 한다. 과천의 한 공인중개업소 관계자는 “수익률 5% 이상의 임대수익이 제때 나오는 상가라면 특별한 이유가 없는 한 매도에 나서는 사람이 많지 않다”면서 “임대료가 제때 안 나와 속을 썩는다거나 다른 좋은 자산으로 갈아타려는 사람 일부 정도가 매물로 내놓는다고 봐야 한다”고 했다.
택지개발로 신도시로 조성된 상가를 매수할 때는 더 주의해야 한다. 병·의원을 비롯한 특정 업종의 임대차 계약이 확정됐다면서 확정 수익률을 제시하는 경우가 많은데, 실제 신도시에서는 계약기간을 채우지 못하고 사업을 접는 경우도 많다. 또 일부는 분양업자와 계약할 당시 일정 기간 월세를 받지 않는 조건을 걸어둔 경우도 있어 주의 깊게 봐야 한다.
이창동 밸류맵 팀장은 “지속가능한 임차관계인지, 단기 임대차 계약인지 등을 확인하고 고민해 볼 필요가 있다”면서 “또 신도시 상가의 경우 아직 상권이 만들어지지 않았다는 위험부담을 감수해야 한다”고 했다.