세종 집값은 올해도 떨어질까.
한국부동산원에 따르면 지난해 세종의 아파트값은 0.68% 떨어졌다. 반면 세종을 제외한 충청권 집값은 상승세를 보였다. 한국부동산원에 따르면 ▲대전 14.32% ▲충북 13.66% ▲충남 13.58% 순으로 올랐다. 전국 평균 집값 상승률이 13.25%였던 점을 감안하면 시장 상승세에 발맞춰 올랐다는 뜻이다. 부동산 전문가들은 반등의 여지가 있다는 데 의견을 모았다. 세종의 집값도 조정이 이어지겠지만 크게 걱정할 수준으로 하락하지는 않을 것으로 봤다.
◇ 숨 고르기 속 재도약 노리는 세종
지난 2020년 전국에서 아파트값이 가장 많이 오른 세종은 지난해 늦봄부터 하락 전환했다. 전문가들은 세종의 조정국면이 당분간 이어질 것으로 보면서도 반등의 여지가 있다고 분석했다.
조정이 이어질 것으로 보는 이유는 새로운 호재를 찾기 어렵기 때문이다. 송승현 도시와경제 대표는 “세종은 10여년 된 계획도시라 올해 부동산 시장의 키워드인 ‘정비사업’의 영향력이 없는 곳”이라면서 “이미 신축 아파트가 충분히 공급된 곳이라 재개발·재건축 이슈가 없다”고 했다. 그는 또 “대선 정국에서 주요 주자들의 교통 개발 공약이 대부분 수도권에 집중돼 있다”면서 “세종 부동산 가격은 당분간 조정이 이어질 것”이라고 전망했다.
윤지해 부동산R114 연구원은 “설 이후로 다가오는 3월 대선과 6월 지방선거까지 매수자·매도자 모두 관망세를 보일 수밖에 없다”면서 “지방선거의 개발 이슈가 본격화된 뒤에야 분위기 반전도 가능할 것”이라고 했다.
이제 서서히 저점을 다졌다는 분석도 있었다. 박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 “KB리브온 통계 기준 지난해 세종의 아파트값 상승률(7.97%)은 대전(20.32%)의 절반에도 미치지 못했다”면서 “하지만 이제는 저점에서 지지선이 형성되고 있고 시간이 좀 더 지나면 상승 여지도 있다”고 말했다.
박 교수가 이렇게 보는 이유는 입주 물량이 줄어드는 반면 인구 유입은 계속될 것으로 예상되기 때문이다. 지난해 세종시 입주 물량은 7668가구였지만 올해는 3257가구, 오는 2023년엔 1453가구로 줄어든다. 국회 분원 설치 등으로 인구 유입은 계속돼 수요는 더 늘어날 가능성이 크다.
◇ 소리 없이 계속 오를 대전
충청권 맹주 대전 역시 원도심 정비사업을 동력 삼아 상승 추세가 이어질 것으로 전망됐다. 지난해 8월 현재 대전에서 진행 중인 재개발 사업만 51곳, 재건축 사업은 32곳에 달하는데 이 중 원도심인 중구에만 재개발 사업지가 20곳이다. 윤지해 연구원은 “대전은 세종의 후광 효과가 여전한 데다, 노후 단지가 많아 원도심의 재건축·재개발 등 정비사업이 진행되면서 신축 아파트에 대한 수요가 몰려 시세를 이끌고 있다”고 했다.
박합수 교수도 “그동안 아파트값이 워낙 꾸준히 많이 올라 상승 폭은 줄어들겠지만 상승세 자체가 꺾이진 않을 것”이라고 내다봤다. 그는 “대전의 입주 물량은 통상 6000가구 수준에서 매년 고르게 유지되고 있었지만, 올해는 9863가구까지 늘어나 가격에 부담이 될 수 있다”면서도 “하지만 내년에는 다시 3370가구 수준으로 줄어들고, 대전 인구도 150만명에 달해 큰 부담은 아닐 것”이라고 했다. 또 도시 내에서 순환매 흐름이 나타나는 대전의 지역적 특성도 수요가 일정 수준 유지될 이유라고 봤다.
◇ 전반적 강세 이어질 충북, 지역별 편차 보일 충남
충북과 충남은 미묘한 온도 차가 나타날 것으로 전망됐다. 박합수 교수는 “충북의 경우 입주 물량이 ▲2020년 1만4858가구 ▲2021년 9305가구 ▲올해 7674가구 수준으로 계속 줄어들고, 대기업 기반의 산업 수요가 뒷받침해 상승세가 유지될 것”이라고 말했다. 송승현 대표는 “80만 인구가 뒷받침되는 청주는 원도심 정비사업 이슈가 있어 세종·대전에 비해서는 상승 여력이 있다고 본다”고 했다.
다만 지난해 하반기에 취득세 등 세 부담 회피 목적으로 공시가격 1억원 이하 매수세가 집중된 충주·제천 등 중소도시의 경우 올해 하락 위험이 있다는 전망이 나온다. 윤지해 연구원은 “공시가격 1억원 이하 주택의 경우 특별한 호재 없이 유동성이 몰렸던 만큼, 대출 환경이 어려워지면 수요가 이탈해 영향을 크게 받을 수 있다”고 말했다.
박합수 교수는 “충남의 천안·아산은 집중력이 그대로 유지돼 상승 가능성이 높지만, 서산·당진의 경우 올해 지난해와 올해 입주 물량이 대거 늘어나 하방 압력이 있을 수 있다”고 했다. 당진은 지난 2020년과 2021년 각각 1691가구와 1889가구가 공급됐으나 올해는 3010가구가 공급될 예정이다. 서산은 2020년 입주 물량이 하나도 없었지만 지난해 2048가구에 이어 올해 1127가구가 공급된다.