이커머스를 통한 당일배송이 늘어나면서, 입지가 우수한 저온 물류센터의 매매가가 5년 전 대비 약 40% 올라 3.3㎡당 1000만원을 넘어선 것으로 나타났다. 경기도 이천 아파트의 3.3㎡당 평균 매매가 1063만원과 비슷한 수준이다.
알스퀘어가 전국 전수조사로 확보한 자료를 분석한 결과에 따르면, 현재 전국의 물류센터는 모두 1만1069개다. 현재 지어지고 있는 센터까지 감안하면 1만3000개에 달할 것으로 예상된다.
물류센터가 가장 많이 몰린 곳은 경기도(5300여개)로, 수도권에 우리나라 인구의 절반이 거주하는 만큼 물류 수요가 쏠려 있기 때문으로 추정했다. 그 중 핵심 지역은 물류센터 전체의 20% 이상, 3000여개의 물류센터가 들어선 경기 동남권이다. 이천∙광주∙용인∙화성∙안성∙평택에만 각각 300~500개 물류센터가 자리 잡은 것으로 조사됐다.
업계에서 ‘대형 물류센터’로 보는 연면적 3만3000㎡(1만평) 이상 물류센터는 전국 525개로 집계됐다. 이 역시 경기도에 295개, 인천 47개 등 수도권(342개)에 전체의 65%가 몰렸다. 물류센터를 가장 많이 사용하는 업체는 당일배송의 강자인 쿠팡과 CJ대한통운, 롯데, 신세계 등 대형 유통∙물류업체 및 대형 3PL(3자 배송업체) 등이었다.
물류센터의 임대료와 매매가도 상승 추세다. 수도권 핵심 권역에 들어선 저온 물류센터는 3.3㎡당 임대료가 대략 월 7만~9만원대에 이르는 것으로 확인됐다. 연면적 3만3000㎡ 규모의 물류센터라면 보증금을 감안하더라도 임대료만 월 수억원에 달하는 셈이다. 설비가 오래 됐거나 입지가 떨어지는 저온 물류센터의 경우는 3.3㎡당 5만~6만원 중후반대에 임대료가 형성됐다.
수도권의 우수한 입지에 자리 잡은 저온 물류센터 매매가는 5년 전 대비 약 40% 올랐다. 일례로 최근 한 부동산 전문 자산운용사가 매입한 경기도 용인 물류센터는 3.3㎡당 1100만원, 경남 양산의 물류센터는 3.3㎡당 1000만원에 달했는데, 이는 경기도 이천 아파트의 3.3㎡당 평균 매매가 1063만원과 비슷한 수준이다.
상온 물류센터(1층 기준)의 경우, 경기도 핵심 권역 임대료는 3.3㎡당 2만원 중후반대 정도로 파악됐다. 설비가 매우 우수하거나, 신∙증축이면 3.3㎡당 3만원대까지 임대료가 오르고, 서울과 거리가 가까워지면 4만~5만원 선까지 급등했다. 경기도 외곽 물류센터 임대료는 2만원 초반대다.
이처럼 물류센터 붐이 일게 된 것은 코로나19 팬데믹에 따른 이커머스 확대와 유통업체 간 배송 속도 경쟁의 영향이 큰 것으로 알스퀘어는 분석했다. 또 부지∙건축비 상승과 까다로워진 인∙허가 등도 물류가격 센터 가격의 급등 요인으로 꼽았다. 알스퀘어는 “5년 전만 해도 11%에 달했던 물류센터 임대 수익률이 2~3년 전 9%로 내렸다. 그리고 현재 7% 중반대를 기록 중”이라며 “가격 급등에 따라 현재 투자에 뛰어든 운용사나 물류업체의 수익률은 떨어지고 있는 것”이라고 했다.
원래 서울 도심은 비싼 땅값과 민원, 복잡한 인허가 문제로 물류센터 입지에 적합하지 않다고 여겨졌지만, 배송 시간 단축이 물류비용보다 중요하다고 판단하는 업체들이 공격적으로 사업을 확대하면서 서울 도심에 마이크로 풀필먼트 센터(MFC) 확보 경쟁이 치열하다. 알스퀘어에 따르면 서울에 들어선 도심형 물류창고는 약 300곳이고, 서울에서 차량으로 1시간 거리에 있는 의정부∙양주∙포천∙남양주∙구리∙하남∙성남∙과천∙안양∙김포∙파주∙부천∙광명 등에도 MFC 구축이 잇따르고 있다.
알스퀘어는 “온라인 명품 중개 업체들이 물류센터를 확장하고, 라이프 스타일과 소비 패턴의 변화를 이끄는 스타트업도 흐름에 편승하면서 물류 시장에 영향을 미치고 있다”며 “향후 물류센터 시장 규모는 더 확대할 것”으로 예상했다.