정부가 다주택자에 대한 대출규제를 강화하면서 개인과 법인 임대인이 줄어들고 있는 가운데 자국 은행에서 자금을 조달할 수 있는 외국인 집주인은 증가하고 있는 것으로 나타났다. 외국인 집주인도 국내 법이 적용되므로 임대차 3법 등 세입자 보호 조치를 따라야하지만, 보증금 반환을 두고 마찰을 빚는 사례가 있어 유의할 필요가 있다는 지적도 나온다.
9일 법원 등기정보광장에 따르면 지난달 확정일자를 받은 임대차계약 건수는 16만882건으로 전월(20만4066건)대비 4만건 이상 줄었다. 이 중 개인(내국인+외국인)이 체결한 임대차계약 건수는 16만6141건에서 13만1378건으로 줄었고, 법인은 1만5911건에서 1만2142건, 비영리법인은 7244건에서 5575건으로 줄었다.
그러나 개인 중에서도 외국인이 집주인인 경우는 전국기준 총 267건으로 전월(137건)대비 2배 가량 늘었다. 절대적인 수치가 많지는 않지만, 같은 기간 내국인(16만6004건→13만1111건)이 크게 줄어든 것과 대조적이다. 1~6월 누적 기준으로도 외국인이 집주인인 경우는 997건이었다. 상반기 기준으로는 관련 통계를 집계한 2010년 이후 최대치다.
실제로 외국인들이 구입한 주택도 늘었다. 한국부동산원 부동산거래현황을 보면 올해 1~5월 외국인의 국내 건축물(주거·상업·공업·기타 포함) 구입 건수는 9386건으로 지난해 같은 기간(7710건)보다 크게 늘었다. 주택을 보유한 외국인들이 늘면서 임대사업으로 진출하는 외국인들도 증가한 셈이다.
일부 전문가는 외국인과 계약을 할 때 주의해야 한다고 지적한다. 외국인도 임대차계약에 관련해서는 국내법을 적용받지만 집주인이 본국에 있는 경우가 많아 보증금 반환을 두고 마찰을 빚을 경우 소송 과정이 길어질 수 있기 때문이다. 승소하더라도 전세금 반환이 되지 않으면 부동산 강제 경매 절차를 거쳐야 하는데, 최종적으로 돌려받기까지 긴 시간이 걸린다는 문제도 있다.
또 집주인이 국내에 있는 경우에도, 임대인이 외국 국적을 가지고 있거나 등기부등본상 해외에 거주하는 경우 임차인의 전세자금대출이 불가능해 다음 세입자를 찾기 어려울 수 있다. 가능한 대출 상품도 있긴하나 전세자금대출 전체를 공적보증기관이 보증하는 상품의 경우 가입이 불가능한 경우가 많다. 실제로 부동산 커뮤니티에는 이 같은 이유로 계약 만기 직후 보증금을 돌려받지 못했다는 사례가 종종 등장하고 있다.
고준석 동국대학교 법무대학원 겸임교수는 “임대인이 외국인 집을 계약할 경우에는 대항력을 갖추는 것이 중요하다”면서 “대항력이 있어야 전세금 반환 청구소송이나 경매를 거쳐 보증금을 회수할 수 있다. 전입신고가 안되는 경우 아예 전세권을 설정하는 것도 보증금을 돌려받을 수 있는 방법”이라고 조언했다.