최근 SK하이닉스가 120조원을 투자하는 용인 반도체 클러스터 내 생산 시설 착공에 들어갔다. 이동·남사읍 일원에 ‘용인 반도체클러스터 일반산업단지(415만㎡·126만평)’가 들어설 예정이다. 삼성전자 역시 이 지역에 320조원을 투자해 ‘용인 첨단 시스템 반도체 클러스터(778만㎡·235만평)’를 조성할 계획으로, 올해 상반기 중 보상 계획을 공지할 예정이다.

조선일보 경제부 유튜브 ‘조선일보 머니’는 ‘부스타’ 코너를 통해 이 같은 ‘반도체 클러스터’ 호재에 기반한 땅 투자 요령을 소개했다. 18년 경력의 토지 전문 공인중개사인 이일구 대표가 출연했다. 이 대표는 최근 책 ‘K반도체 벨트 토지를 사라’를 썼다.

토지 전문 공인중개사 이일구 대표

이번 영상에서 이 대표는 전국 반도체 산업단지 현황을 살펴보며 “청주, 동탄, 이천의 반도체 공장은 안정화 단계이므로 토지보다는 상업용 건물 투자에 초점을 맞춰야 한다”고 했다.

그러면서 반도체 산업단지 개발 계획 단계별 투자법이 다르다고 설명했다. 이런 대형 개발은 소문 단계-계획 단계-토지 보상 단계-토목 공사 단계-공장 건축 단계-공장 운영 단계로 나눌 수 있다. 이 대표는 “소문 단계에서는 공장이 위치하는 곳과 가장 가까운 곳에 토지 투자를 해야 한다”며 “보상가는 알기 어려워 수용지에 투자하는 것은 피해야 한다”고 했다.

계획이 발표되고 위치가 정해지면 대부분 지역은 토지거래허가구역으로 묶인다. 이 대표는 “가등기나 근저당 압류를 설정하고 토허제가 풀리면 소유권을 이전해 주겠다는 사람은 사기꾼이니 조심하라”고 했다. 그러면서 “이보다는 토지거래허가구역으로 묶이지 않은 주변에 도로가 좋고 건축 가능 용도구역의 땅을 매수하면 된다“며 “추후 실수요자가 땅을 사서 건축하려는 수요가 생긴다”고 했다.

수용지에서 보상이 결정되면 보상금이 나오기 전 대체 토지 수요가 높아진다. 이 대표는 “이때 대부분 농업진흥구역 토지가 거래되는데, 매수자는 투자에 신중해야 한다”고 했다. 농업진흥구역은 농어업인이 농어업 목적으로 하는 시설만 건축해 사용할 수 있기 때문이다.

마지막 건축 단계에서는 공사장 인부를 위한 숙소나 음식점, 여가 시설이 필요하다. 토지 수요가 높아진다는 뜻이다. 이 대표는 “매수 가격 대비 3~5배가 올랐다면, 이 단계에서 현금화하는 게 좋다”고 했다.