여의도 오피스 공실률, 2012년 이후 최저치… 파크원 준공 앞두고 견고한 흐름

서울 여의도의 A등급(연면적 1만평 이상) 오피스 공실률이 올해 2분기에도 감소한 것으로 조사됐다. 이달 중 준공을 앞둔 파크원의 대규모 오피스 공급을 앞두고 공실률이 최근 8년새 역대 최저 수준으로 낮아졌다.

22일 JLL이 발간한 ‘2020년 2분기 서울 A급 오피스 시장’ 보고서에 따르면, 여의도 공실률은 6.7%로 전분기 대비 1.2%포인트 감소했다. 2012년 2분기 이후 최저 수준이다. JLL은 "경제 불확실성과 파크원 공급 예정으로 인한 불안정성에도 불구하고 예상을 뛰어넘는 호조세"라면서 "전분기에 이어 매우 견조한 수준의 공실률을 유지하고 있다"고 했다.

여의도의 주요 임차계약 사례를 살펴보면, IFC(국제금융센터)에선 VI금융투자가 약 1000평 면적의 증평 계약을 체결했고 여의도금융대학원(약 900평)이 IFC1에 신규 입주했다. FKI(전경련회관)에선 현대자산운용이 기존 중소기업중앙회에서 약 1100평 규모로 이전 계약을 체결했다. IFC 3개 타워와 FKI는 모두 10% 이하의 견고한 공실률을 유지하고 있다.

강남 권역의 공실률은 3.5%로 매우 낮은 수준을 유지하고 있다. 전분기 대비 0.2%포인트 감소했다. JLL은 "강남은 견고한 임차 수요와 제한된 공급으로 계속해서 낮은 공실률을 기록하고 있다"면서 "강남 권역에는 현재 대규모로 입주할 수 있는 공간이 거의 없고, 많은 빌딩이 0% 공실률을 유지 중"이라고 했다.

반면 도심 권역의 공실률은 15.0%로 전분기(8.8%) 대비 큰 폭으로 상승했다. 남대문로5가 SG타워(연면적 약 3만7900평)과 서대문 센터포인트 돈의문(약 2만6100평)이 신규 공급된 영향이다.

JLL은 "올해 하반기 도심권역엔 삼일빌딩, 여의도 권역엔 파크원, 강남 권역엔 HJ타워와 더 피나클 역삼 등이 신규 공급돼 공실률 상승 압박이 존재한다"면서도 "신규 빌딩에 대한 수요, 이전 의사 결정이 지연된 기업들을 중심으로 한 수요 등 임차 활동이 기대된다"고 했다.

서울의 A급 오피스의 월평균 실질 임대료는 전년 동기 대비 3.8%, 전분기 대비 0.8% 상승한 3.3㎡(1평)당 약 9만3800원으로 집계됐다. 권역별로 살펴보면 도심은 9만5000원, 여의도는 7만1000원, 강남은 10만4400원이다. JLL은 "코로나에도 불구하고 임대료가 올랐다"면서 "이는 서울 오피스 임대시장의 견고한 수요를 증명한다"고 했다.

올해 2분기 오피스 거래금액은 약 2조4000억원으로 집계됐다. 전분기 대비 12.4% 감소했으나, 우려보다는 코로나로 인한 타격이 크지 않다고 분석됐다. 신용도 높은 임차인을 보유한 핵심 입지의 우량 자산으로 투자자들의 관심이 쏠리면서 거래 건수는 감소하고 거래 규모는 커지는 현상이 나타났다고 JLL은 분석했다.

JLL은 "매우 낮은 기준 금리와 풍부한 유동성으로 투자 심리는 견조할 전망"이라면서 "코로나로 의사결정이 지연된 빌딩 등 클로징 예정의 물건들이 다수 존재해 투자 시장이 활기를 띨 것"이라고 했다. 이어 "다만 변동성이 큰 현재 상황을 고려할 때, 투자자의 위험 회피 성향으로 인해 양질의 자산에 관심이 집중될 것"이라면서 "투자 자산 양극화가 발생할 전망"이라고 내다봤다.