Q  다가구주택 한 채를 5년간 보유해오다 이번에 처분하려 합니다. 대지 250㎡, 연면적 400㎡의 4층짜리 다가구주택입니다. 원래 1층은 상가이고 2~4층은 층마다 3칸씩으로 구성된 주택이던 것을, 2014년 매입하면서 1층 상가도 '주택'으로 용도 변경해 1~3층은 세를 놓고, 4층에서는 제가 5년 내내 실거주해왔습니다. 이 집 외에 다른 주택을 갖고 있지 않은데, 건물 전체를 차익을 남기고 팔았을 때 1세대 1주택자 대상 양도소득세 비과세 특례를 받을 수 있을까요?

A  현행 소득세법상 다가구주택을 구획된 부분(칸)별로 개별 처분하지 않고, 건물 1동(棟) 전체를 하나의 매매 단위로 양도하는 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 간주하도록 돼 있습니다. 다만 이때 다가구주택이 3가지 요건을 갖춰야 합니다. ▲주택으로 쓰는 층수가 3개층 이하일 것 ▲주택 용도의 연면적(층별 바닥면적의 합계)이 660㎡ 이하일 것 ▲총 거주 세대가 19세대 이하일 것 등입니다.

질문자의 다가구주택은 총 4개층을 주택으로 활용해왔기에 층수 제한 범위를 초과, 법상의 다가구주택 요건 중 첫째 요건을 충족하지 못합니다. 이 경우 본인이 거주한 4층 부분을 제외한 나머지 층들의 주택 부분에 대해서는 1세대1주택 비과세특례를 적용받지 못하고 많은 양도소득세를 부과받을 수 있습니다.

방법은 있습니다. 다가구주택을 양도하기 전에 용도 변경한 1층 주택을 다시 상가 또는 사무실로 용도 변경한 뒤, 실제 해당 목적으로 한동안 사용하다가 건물 전체를 일괄 매매하는 것입니다. 이때 1층이 용도 변경 뒤 바뀐 용도로 얼마나 오랫동안 실제 사용됐느냐를 따지는 명문화된 규정은 없어, 과세 당국 판단에 따라 결정됩니다.

결국 다가구주택 거래에서 거액의 양도세를 피하느냐 못 하느냐의 차이는 법이 규정하는 3가지 요건을 충족하느냐에 달려 있습니다. 다가구주택을 매매하고자 한다면, 반드시 이 요건들을 검토해봐야 합니다.