政府は首都圏の住宅供給拡大に向けて3期新都市の造成を加速しているが、雇用創出のための企業誘致と産業施設の造成は相対的に進捗が鈍い。住宅供給と自足施設造成の間で時間差が広がり、3期新都市がソウルへ通勤するベッドタウンに転落しかねないとの懸念が出ている。
30日関係省庁などによると、国土交通部は8日、ハナム・キョサン公共住宅地区の地区計画変更を承認し、約54万7000㎡規模の企業移転団地の事業期間を2026年末から2028年末へと2年延長した。これに先立ちキョンギ住宅都市公社（GH）は2022年に約300社が移転を希望しており、2027年までに移転を完了する計画だと明らかにした。
事業が長期化する背景は企業移転団地の指定と補償・移住手続きの遅延にある。企業移転団地が共同住宅が入る本団地より平均3年遅れて指定され、移転と撤去、工事が連鎖的に遅延している状況だ。ハナム市議会によると、昨年時点で企業移転団地の土地補償率は85%だったが、支障物補償率は42.7%にとどまった。
インチョン・ケヤンテクノバレーは2021年からKT、CJ、LG U+、MBCなど6社の投資意向書を確保したが、現在まで実際の投資契約は一件もなかった。インチョン市によると、KTは2024年の組織変動などを理由に入居を保留した。高い産業用地の分譲価格と交通インフラ不足などが障害と指摘される。ケヤンは12月に初のマンション入居を控えるが、約75万7000㎡規模の都市先端産業団地は8月末に全体計画の承認を終えた。
コヤン・チャンヌンも企業誘致の成果が不足している状況だ。コヤン市議会では企業誘致業務が複数部局に分散し、実績を総合的に管理できていないとの指摘が続いている。コヤン研究院によると、チャンヌンの計画上の自足用地約112万4000㎡のうち約39万6000㎡（35.2%）は留保地だ。留保地は都市や宅地を開発する際、将来の需要変化や予期せぬ施設需要に対応するため、具体的な用途をあらかじめ定めずに残しておく予備用地である。研究院は、これを住宅用地に転換すると自足用地比率が14.2%から9.2%へ低下すると分析した。
ナミャンジュ・ワンスクはカカオなど大企業の投資を誘致したが、実際の事業推進には支障が生じている。カカオは昨年6月、キョンギ道、ナミャンジュ市、韓国土地住宅公社（LH）とともに「デジタルハブ造成のための投資協約（MOU）」を締結し、ナミャンジュ・ワンスクに約6000億ウォン規模のAIデータセンターを建設すると発表した。このデータセンターが完工すれば、現在アンサン市サドンの漢陽大ERICAキャンパス内にある「カカオデータセンター・アンサン」に続くカカオの2番目のデータセンターとなる。
しかし産業団地関連の行政手続きの遅延により、当初今年を予定していた着工が難しくなった。ナミャンジュ市がデータセンター建設を再検討するという立場を明らかにした点も変数だ。ナミャンジュ市は20日、韓国土地住宅公社（LH）に企業誘致のための土地供給条件の再検討を要請した。
プチョン・デジャン地区は3期新都市の中で唯一、主要企業の誘致が実際の契約にまでつながった地域だ。LHとプチョン市によると、昨年12月に大韓航空、SKイノベーション、SKハイニックス、DNソリューションズなど4社が計13万2432㎡規模の産業用地に関する入居契約と土地売買契約を締結した。契約金額は約4100億ウォンで、全産業施設用地の3分の1水準である。これらの企業は2030年までに約2兆6000億ウォンを投資する計画だ。
3期新都市は過去の新都市における職住分離の問題を解消するため、自足用地比率を13.8%に計画した。1期新都市の7.7%、2期新都市の6.7%の2倍水準だ。地区内に企業を誘致し、居住者が近隣の企業へ通勤する職住近接の都市をつくるために自足用地比率を高めた。
しかし企業誘致が不振ななか、政府が一部の自足用地を住宅用地へ転換する案まで検討し、懸念が強まっている。キョンギ道は先月の国会討論会で、自足用地の縮小が職住分離を深刻化させ、アンカー企業の誘致にも支障を与え得ると指摘した。
ソ・ジニョン光云大不動産法務学科教授は「3期新都市は規模の面で自足都市へ成長するのは難しい」とし、「結局、韓国の既存の新都市の事例のようにベッドタウンへ向かっているとみるべきだ」と述べた。
