この記事は2026年6月11日17時19分にChosunBiz MoneyMove(MM)サイトに掲出された。
メリッツ金融グループがホームプラスの担保不動産価値を1兆5000億ウォン前後と評価した背景に関心が集まっている。この金額がメリッツが回収すべき優先順位の元利金規模とほぼ同水準であるためだ。
メリッツの判断どおり担保価値が1兆ウォン台半ばにとどまるなら、担保を処分しても処分代金の大部分が既存元利金の回収に充てられる。この場合、メリッツがホームプラスに追加の再生資金を支援するには既存担保だけでは十分でなく、大株主の保証など別途の信用補完が必要だという論理につながり得る。これはMBKパートナーズ側に信用補完を求めてきたメリッツの従来の立場を裏づける根拠となる。
◇ 担保価値が1.5兆なら元利金回収も窮屈…DIP支援の名分が弱まる
11日投資銀行(IB)業界によると、メリッツはホームプラス店舗の担保不動産の現在価値が最少1兆5000億ウォンへ下方修正されたと主張している。ホームプラスが2024年にメリッツから1兆3000億ウォンを借りた当時の不動産鑑定額が4兆ウォン台後半だった点を勘案すると、1年余りで担保価値を3分の1水準へ引き下げた格好だ。
今回メリッツが評価した価格は、正常営業中の店舗の鑑定額というよりは、担保権行使を前提とした処分価に近い。再生手続きに入った流通会社の大型店舗を一括売却する場合、買収候補が限定的で、用途変更の可能性や営業継続の可否によって実際の回収額が大きく変わり得るという論理が背景にあると解釈される。
一方ホームプラス側は全体不動産価値を2兆ウォン台後半と見ている。年初の再生手続調査委員が算定した清算価値や裁判所の鑑定評価結果などを根拠とした価格だ。
業界で注目する部分は、メリッツが提示した「最少1兆5000億ウォン」という数字そのものだ。先にメリッツが昨年ソウル回生法院に申告していたホームプラス再生債権は総額1兆3028億ウォンだ。未返済貸付金1兆2166億ウォンと未払利息861億ウォンが含まれる。その後、シンネ店の売却代金515億ウォンが早期返済され、貸付残高は1兆1000億ウォン台へ低下した状況だ。
ただし契約上の遅延利息20%まで最大値で反映すると、メリッツの元利金規模は1兆5000億ウォン前後まで増えると試算される。業界関係者は「メリッツが主張するホームプラス担保価値が契約上の元利金最大回収額と接している点が注目に値する」と述べ、「担保を処分しても既存の優先順位元利金を回収すると残る余力がほとんどないという論理が成り立つためだ」と語った。
すなわち、メリッツがホームプラスに追加の運転資金を支援しても既存担保だけでは回収の安定性を確保しにくいという主張が可能になる。一方で担保価値が2兆ウォン台後半であれば、既存債権の回収安定性が高まり、メリッツが追加資金支援を拒む名分は相対的に弱まる。
◇ ヨクサム洞・カサンWモールの事例が再浮上…ホームプラス清算なら後順位・協力会社に被害
この文脈で、過去メリッツが関与した不動産プロジェクトファイナンス(PF)事業場の処分事例も再び取り沙汰されている。不良PF事業場では正常な鑑定額より低い価格で担保が処分される場合が多く、最終処分価が優先順位の貸付金回収額に近い水準で形成されることがしばしばある。この場合、優先順位の貸主は元本を回収するが、中・後順位の貸主や既存の利害関係者は損失を被る構図となる。
この日、MBKホームプラスTF委員長を務める共に民主黨のユ・ドンス議員は、ソウル汝矣島のメリッツ証券前で記者会見を開き「メリッツが不動産市況低迷の中でヨクサム洞複合開発事業の不良被害を親会社と後順位債権者にすべて転嫁し、莫大な収益を得たことがある」と指摘した。
ユ議員が言及した「ヨクサム洞複合開発」は、ソウル・ヨクサム洞832-21地域の開発事業を意味する。メリッツは2024年、当該事業場で優先順位の貸主資格でEODを宣言し、公売に踏み切った。当時KTエステート・ラサール資産運用のコンソーシアムが、鑑定額2308億ウォンの67%水準である1550億ウォンで落札したが、この過程で優先順位1300億ウォンとブリッジローンの延長手数料72億ウォンは回収された一方、中・後順位の貸出団は相当な損失を被ったことが明らかになった。その後メリッツは新たな買い手側のPF4190億ウォンの調達にも金融主幹事として参加した。
ソウル九老区加山洞のWモールは、処分価が優先順位の回収額にさらに近かった事例だ。2023年のEOD後に公売が進み、最終売却価額は880億ウォンまで下がった。既存貸付金1630億ウォンのうち優先順位は850億ウォンだったが、優先順位の貸主であるメリッツは売却を通じて貸付金を回収した一方で、中・後順位の貸出団は損失を免れなかった。
同様に、メリッツが1順位の受益権者だったキョンギ・イチョン物流センター開発事業場も、2024年に鑑定額872億ウォンで公売を開始し、8回の流札の末に2024年2月テミョン実業へ600億ウォンで売却された。業界によると、メリッツは全額を回収したとされる。
これらの事例は、メリッツのPF運用方式が優先順位の担保権を基盤とした回収安定性を追求してきた点を示唆する。事業性が悪化するとEODと公売手続きを通じて既存のエクスポージャーを整理し、その後新たな買い手や新規の資金調達構造が整えば、新規金融参加の可否をあらためて検討する方式だ。
同様の方式がホームプラスにも適用されると断定するのは難しい。ホームプラスは単一の開発事業場ではなく営業中の流通会社であり、店舗不動産のほかにも納品網や雇用、営業権が絡み合っているためだ。それでも一部では、ホームプラスが清算または担保権行使の段階に移行した場合、一部PF事業場と類似した回収構造が作動し得るとの懸念が提起されている。
もしメリッツが担保権を行使すれば、ホームプラスの店舗不動産は公売手続きを通じて処分され得る。この場合、メリッツは優先順位の担保権者として処分代金から優先的に債権を回収する資格がある。その後、新たな買い手が当該資産を取得するかリファイナンスを進める場合、メリッツが再び金融主幹事として参画する余地もある。
業界関係者は「担保不動産が低い価格で処分されれば、後順位債権者と一般再生債権者の損失負担が一段と大きくなり得る」と述べ、「ホームプラスの場合、納品業者と任職員、店舗の運営網まで絡んでおり、清算や急激な資産処分の波及は一般のPF事業場より大きくなり得る」と語った.
一方MBKパートナーズは前日、DIP1000億ウォンに対する追加保証計画を明らかにしたが、メリッツとの見解の相違は依然として埋まっていない。メリッツはこの日、DIP1000億ウォンの提供を検討中だと明らかにし、「ただしMBKパートナーズ本社と大株主であるキム・ビョンジュ会長の保証が必ず前提とならなければならない」という条件を付した。