부동산 전문가 진단
쾅웨이다 런민대 상학원 교수
"제주·서울, 反中 감정으로 중국 부호 투자처 되기 힘들어
선호하는 부동산 투자처는 홍콩·뉴욕·런던·밴쿠버·시드니"
중국 부유층의 해외 부동산 투자는 지난 몇 년간 글로벌 대도시 주택 가격을 끌어올린 주요 원인이었다. 중국인들은 한국에도 관심을 가졌다. 투자이민제가 실시되고 있는 제주도는 물론이고, 서울에 대한 관심도 높아졌다. 중국 부동산 웹사이트 주와이(居外)는 지난해 중국인이 한국 주택과 상가에 투자한 금액이 20억달러(약 2조2800억원)에 이른다고 추산했다. 주와이는 “중국인의 관심이 제주에서 서울로 옮겨가는 추세이고, 지난 몇 년간 서울 부동산 가격이 급등해 차익을 노리고 있다”고 했다. 올해 들어선 사드(THAAD·고고도 미사일 방어체계) 배치로 한·중 관계가 악화되고, 중국이 자본의 해외 유출을 통제해 투자가 위축됐다.
쾅웨이다(況偉大) 런민(人民)대 상학원(경영대) 교수는 한·중 관계가 회복되더라도 정치적 불안정은 여전하기 때문에 한국 부동산이 중국 부유층의 주요 투자 대상이 되지는 않을 것으로 내다봤다. 그는 “중국 정부가 자본 유출 통제를 완화하는 데 적어도 5년은 걸릴 것”이라고 내다봤다.
중국은 토지 소유권이 국가에 있고, 개인은 토지 사용권만 가진다. 소유할 수 없는 부동산에 중국인들이 투자하는 이유는.
"중국의 토지는 각 지방정부 소유다. 중국의 가계와 회사는 단순히 토지의 사용권을 자산으로 보유하고 있다. 토지 사용권 기간은 이용자에 따라 다르다. 중국의 토지법에서 주거용 토지의 사용 기한은 70년이고, 이후 다시 70년간 연장할 수 있다. 사실상 영구적인 사용권이라고 볼 수 있다. 상업 용지 사용 기한은 40년이고, 산업 용지는 50년이다. 상업 용지, 산업 용지를 이용하는 사람도 주거 용지 이용자와 마찬가지로 장기간 토지를 이용할 수 있다. 즉 토지 소유권과 동일하다고 할 수 있다. 따라서 중국엔 토지 사용권만 있어 소유할 수는 없지만 자유롭게 부동산에 투자할 수 있다. 토지의 재산권 문제에 대해 걱정하지 않아도 된다."
중국 정부는 1990년대 초 개인이 자유롭게 부동산을 개발하거나 사고팔 수 있도록 하면서 토지 사용권 기간을 제한했다. 일부 중국 지방정부는 토지 사용권을 20~50년씩 쪼개서 판매했다. 그래서 어떤 도시에선 사용권 기한이 끝나는 곳도 나타나고 있다. 원저우(溫州)에서 20년 기한의 주택용 토지사용권이 만료되자 담당 공무원이 기한 연장을 위해 30만위안(약 5100만원)을 내야 한다고 유권 해석했다. 원저우시는 결정을 유보했고, 중국 중앙정부는 작년 12월 토지 사용권 만기 연장 신청을 하지 않고 별도의 비용을 내지 않아도 자동 연장된다고 결정했다.
중국의 대도시는 아파트 가격이 매우 비싸다. 중국 정부는 저소득 가정을 위해 어떤 정책을 펼치고 있는가.
"중국 중앙정부와 지방정부는 중간 소득 가구와 저소득층 가구가 저렴한 주택을 구입할 수 있도록 제도를 마련해 놓고 있다. 베이징(北京)과 상하이(上海)에서 중간 소득의 기준은 연 소득 12만위안(약 2007만원) 이하다. 12만위안보다 연 소득이 적은 가구는 저렴한 주택을 살 권리가 있다. 가구 연 소득이 6만위안(약 1003만원) 미만인 저소득층은 베이징과 상하이의 공공임대주택에 들어갈 수 있다. 다만 베이징, 상하이, 선전 같은 대도시는 저소득 가구를 위한 저렴한 주택, 공공임대주택이 부족하다. 지방의 작은 도시엔 저소득층에 제공할 충분한 주택이 있다."
중국의 부동산 버블은 정부가 통제할 수 있나.
"중국의 토지는 지방 정부 소유여서 정부와 공산당이 부동산 시장을 통제 할 수 있다. 중국 정부는 일부 도시에서 가격이 올라도 부동산 버블을 막고 건전하게 개발되도록 유도할 수 있다."
현재 중국엔 어떤 부동산 정책이 필요한가.
"중국 경제가 기술과 혁신이 중요한 새로운 단계로 접어 들면서 정부는 경제 구조를 업그레이드하려 많은 노력을 하고 있다. 그러려면 부동산 산업이 꾸준히 성장할 수 있도록 발전해야 한다. 사실 부동산은 많은 중국 지방의 중추 산업이다. 한편으로 부동산 시장은 버블을 초래하기 쉽다. 따라서 중국이 발전하기 위해선 일부 부동산 가격이 많이 오른 지역에서 버블 붕괴를 막기 위해 신경을 많이 써야 하며, 가까운 미래엔 구제 금융에도 적극적이어야 할 것이다. 중국 부동산 시장은 과거보다 성숙해졌고 변동성이 작아졌다."
중국은 부동산 보유세가 없다. 가격 상승을 막기 위해 보유세를 도입해야 하는가.
"주택 가격 상승을 막기 위해 보유세가 도입될 것이라고 생각하지 않는다. 재산세는 기본적으로 공공재 수요를 충족시키기 위한 수익자 부담금과 같은 기능을 한다. 그러나 중국의 주택 보유율은 90% 내외로 높은 수준이기 때문에 부동산 보유세 부과는 주택 소유자에게 큰 부담이 되고, 사회적 혼란을 일으킨다. 또 토지는 각 지방 정부 소유다. 토지 사용권을 판매하는 지방 정부의 수익은 각종 공익 사업에 필요한 재산세를 대신한다."
중국 투자자들이 선호하는 글로벌 대도시는 어디이며, 매력은 무엇인가.
"중국 부유층이 선호하는 부동산 투자처는 홍콩, 뉴욕, 런던, 밴쿠버, 시드니다. 이 5개 도시는 외국인이 투자할 수 있도록 개방돼 있다. 세계적 스타가 살고 있고, 문화 중심지이며, 세계 각지로 이동하기에 교통이 편리하다. 미래에도 세계적인 도시로 꼽힐 것으로 생각된다. 또 이 5개 도시는 화교(華僑) 공동체가 집중돼 있고, 많은 중국인들이 일하면서 살아가는 곳이다."
중국 부유층이 해외 부동산을 구매하는 이유는.
"첫 번째는 해외 부동산에서 높은 수익을 얻는 것이다. 두 번째는 완전히 이민을 떠나 그곳의 국적을 얻는 것이다. 세 번째는 중국의 국내법에 따른 제한을 피하고 시장 변동성 위험을 줄이기 위해 부(富)를 이전해 놓기 위해서다."
사드 배치 이후 중국인의 제주도 부동산 투자가 위축됐다. 한·중 관계가 개선되면 중국 부유층이 제주와 서울에 투자할까.
"한·중 관계가 개선되더라도 제주도와 서울 같은 한국 지역은 중국의 부유층을 끌어들이는 데 한계가 있다고 본다. 일단 한·중 관계는 여전히 불안정하고 악화되기 쉽다. 중국 투자자들이 정치적 위험에 직면할 가능성이 크다는 이야기다. 또 한국의 기후는 춥다. 중국인을 암묵적으로 적대시하거나 차별하는 분위기도 있어 중국 부유층이 해외 부동산에 투자할 때 한국을 고려하지 않게 만들 수 있다."
중국 정부의 자본 유출 규제는 언제까지 지속될까.
"언제까지 계속될지 예측하기란 어렵다. 다만 자본 유출 규제 문제는 중국 반(反)부패 운동의 결과와 경제 성장에 달려 있다. 정치적 변동과 사업적인 측면에서 볼 때, 자본 유출 규제 완화에 적어도 5년은 걸릴 것으로 본다."