대표적인 수익형 부동산으로 꼽히는 오피스텔에 이어 비즈니스 호텔도 과잉공급에 따른 투자 가치하락 우려가 높아지고 있다.
주택임대사업 활성화를 위한 정부대책이 소형 원룸에 집중되면서 임차 경쟁력이 떨어지는 오피스텔과 비즈니스 호텔 같은 부동산 투자 상품을 중심으로 ‘공실 장기화 →임차료 약세→수익율 악화→매매가 하락→손절매→가치 하락’의 악순환이 나타나기 시작한 것이다.
23일 부동산정보업체인 상가뉴스레이다에 따르면 지난해 1만 3000실 수준이던 전국 오피스텔 입주물량이 올해에는 3만 2898실에 달하면서 공급과잉론이 제기되기 시작했다. 이에 따른 공실 위험이 커지면서 매매가와 월세 가격도 떨어지고 수익률 역시 약세를 보이고 있다.
내년 입주 예정물량도 4만여실 수준이 예정돼 매매 및 월세 수요자 유치가 한층 치열해질 것으로 전망된다.
비즈니스 호텔의 공급 물량 역시 오피스텔의 사이클과 비슷하게 진행되고 있다는 분석이다.
지난해까지 서울의 호텔 객실은 2만7112개 수준에 그쳤으나, 올해 6월 기준으로 서울에 추가로 신축되고 있는 호텔만 88곳, 1만3487실에 이른다.
추가 건설이 계획 중인 곳도 30여개 이상, 최소 1만실을 웃돌 것으로 보여, 올해 공급물량과 향후 1∼2년 사이에 공급될 예정물량을 감안할 경우 지난해까지 누적 총 객실 수를 웃도는 물량 공급이 이뤄질 것으로 예상된다.
오피스텔의 공급 러시와 닮은꼴처럼 호텔이 급속하게 늘어난 데는, 한류 붐과 더불어 늘어나는 외국인 관광객 수요에 비해 객실이 부족하다는 판단에 따라 국토교통부가 지난해 7월 호텔 건립과 관련한 각종 규제를 풀어준 관광숙박 산업 활성화 방안이 한몫한 것으로 보인다.
잘못된 시장 예측도 공급 러시를 촉발시킨 책임이 있다.
최근 서울연구원이 발표한 ‘중장기 숙박수요 및 공급분석’에 따르면 2013년 서울시 외국 관광객은 1242만명에 4만8915 객실이 필요한 반면, 객실 공급은 3만3124실에 그쳐 1만5791실이 부족할 것으로 전망했고, 2017년에는 1927만명으로 늘고 숙박수요 7만5874실에 객실공급이 5만1423실에 불과해 객실부족이 예상된다고 전망했다.
하지만 지난 11월 기준 관광목적 중국인은 292만 8917명으로 2012년 동기대비 55.4%가 늘어난 반면, 일본인 관광객은 242만5333명으로 2012년 동기 24.3%가 감소했고, 아시아주 전체로는 전년대비 4.8% 증가 ▲미주는 1.2% 증가 ▲유럽 4.8% 증가 ▲호주 9.2% 감소하는 등 전체적으로는 834만2510명으로 전년동기대비 4.4% 성장하는 수준에 머물러 서울연구원의 외래 관광객 평균 증가율 예상치인 11.6% 증가의 절반 수준에도 미치지 못했다.
선종필 상가뉴스레이다 대표는 “독도문제를 비롯한 국가간 감정적 요인도 작용했지만 일본의 한류 붐이 정점을 찍은데다, 외국인 관광객의 증가세도 둔화하고 있다”며 “전체 외국인 관광객 증가세가 정부 예상치를 밑돌면 호텔 공급 러시 현상이 공급과잉 우려를 낳을 수도 있다”고 말했다.
그는 “부동산 투자 상품은 환율이나 국제정세 등 외부환경 영향에도 민감하기 때문에 호황기만 생각하는 투자관점은 지양해야 한다”고 덧붙였다.