[부동산 2021] "상반기만 5% 이상 오른다. 시장 안정은 내후년쯤"

조선비즈
  • 고성민 기자
    입력 2021.01.05 06:00

    [2021년 부동산을 말한다] ⑤권대중 명지대학교 부동산학과 교수
    "2021년 서울·수도권 집값, 상반기 5% 하반기 3% 오른다"
    "키워드는 주택공급… 집값 하락은 2025~2026년"
    "토지임대부 주택은 태어나지 않아야 할 정책"

    "올해 서울·수도권 집값은 8% 이상 오를 겁니다. 전셋값은 이보다 더 오를 가능성이 큽니다. 부동산 시장 안정은 내년 말 이후, 집값 하락은 2025~2026년에야 가능합니다."

    권대중 명지대학교 부동산학과 교수는 최근 본지와의 인터뷰에서 "역대 최고 수준으로 집값이 오른 2020년에 이어 올해도 강세를 보일 것"이라며 이렇게 말했다. 그는 "무주택자라면 올해 보유세 회피 급매물을 노려라"고도 했다.

    권대중 명지대학교 부동산학과 교수가 지난달 30일 서울 강서구 마곡동 열린M타워 대한부동산학회 사무실에서 인터뷰를 하고 있다. /박상훈 기자
    -집값이 올해 또 오를까.

    "서울·수도권은 상반기 5% 이상, 하반기에도 3%는 오른다. 6월 전까지는 보유세나 종합부동산세 부과가 없어 시장에 매물이 나올 요인이 별로 없다. 상고(高) 하강보합을 예상한다.

    공급이 부족한 영향이 가장 크다. 2017년 임대주택 등록 활성화 방안을 통해 등록한 임대의무기간 4년, 8년짜리 임대주택이 2020년 6월 기준으로 총 160만7000여가구다. 분당·일산 등 1기 신도시의 5.5배에 해당하는 수치다. 정부가 6·17 부동산 대책에서 임대 기간의 절반만 넘기면 팔 수 있도록 했지만, 이 경우 장기보유특별공제를 받을 수 없어 소유자 대부분이 팔지 않고 있다.

    가구 유형 변화도 보자. 1·2인 가구 비중은 2016년 56.5%에서 2020년 62.6%로 6.1%포인트(p) 높아졌다. 4인 이상 가구 비중은 같은 기간 25.1%에서 20.0%로 작아졌다. 부동산 매매시장에서 수요는 늘었는데 공급이 왕창 줄었다는 뜻이다.

    전월세 시장의 공급 부족도 매매시장에 영향을 끼친다. 서울·수도권의 전셋값은 매매가보다 더 많이 오를 것이다. 10% 정도 오를 것으로 예상한다. 특히 올해 4월부터는 서울 서초구 반포주공1단지 1·2·4주구와 3주구 등 재건축단지가 이주를 시작한다. 강남·서초 인근 전셋값은 올해 급등할 가능성이 크다.

    또 올해 토지보상금이 약 50조원 풀린다. 대토보상이나 채권보상, 리츠보상이 있지만 절반 정도는 현금으로 풀리고, 부동산으로 상당 부분 들어올 것이다."

    -비수도권 집값도 오를까.

    "세종은 인구 50만으로 계획된 도시인데 현재 인구가 약 35만명에 불과하다. 앞으로 10년 동안 매매가격이 더 오를 도시라고 본다. 부산이나 대구, 울산과 같은 광역시는 작년만큼 오르지는 않을 것이다. 똑같은 규제 조건이라면 누구나 선호하는 서울에 대한 수요가 높아서다.

    지방 중소도시들은 정부 규제가 있는 곳을 중심으로 보합 또는 약보합세로 돌아설 가능성이 크다. 반면 비규제지역인 강원도 원주나 경기·충청 일부 지역에선 가격 상승세가 이어질 것으로 보인다.

    지방 중소도시 전셋값도 오르겠지만, 서울·수도권만큼 오르지는 않을 것이다. 부동산 시장은 매매가격이 오르면 전월세 가격이 뒤따라올라 수익률이 맞춰지는 시장이 있는가하면, 전월세 가격이 오르며 매매가격이 뒤따라 상승하는 시장이 있다.

    지방은 매매가격이 먼저 오르고 전월세 가격이 뒤따라 오른다. 전월세 가격이 먼저 급등하며 매매가격을 끌어올리는 견인차 역할까지는 못할 것이다. 지방의 주택공급이 서울·수도권보다 많아서다."

    -대체 집값은 언제까지 오르나.

    "공급에 답이 있다. 4년짜리 임대주택의 기간이 만료되는 시점이 2022년 말에서 2023년이다. 앞으로 주택임대사업자 신규 임대등록은 10년부터 가능한데, 주택임대사업자 대부분이 50~60대이고 세금 부담이 높다는 점을 감안하면 이때 매각할 가능성이 크다고 본다.

    더불어 계획에 차질이 없다면 2023년부터 3기 신도시 입주가 시작된다. 이 두 가지가 맞물리면 시장이 안정화될 가능성이 있다. 의무기간 8년짜리 임대주택의 매물이 나오는 2025~2026년에는 3기 신도시가 본격 입주하며 지역에 따라 집값이 하락하는 곳도 나올 가능성이 있다.

    권대중 명지대학교 부동산학과 교수가 지난달 30일 서울 강서구 마곡동 열린M타워 대한부동산학회 사무실에서 인터뷰를 하고 있다. /박상훈 기자
    -무주택자라면, 지금 집을 사도 될까. 언제 집을 사야 할까.

    "부동산 가격은 항상 ‘지금’이 가장 싸다. 10년 전이나 20년 전 집값을 생각해보라. 상승곡선 속에서 등락이 있는 것이다. 조금 손해 볼지언정 지금이 제일 싸다고 생각하는 것이 맞는다. 무주택자 중 자금력이 있는 사람은 지금 사도 괜찮다. 자금력이 부족하다면 앞서 말했던 2023년이나 2026년. 매물이 늘어나는 시점에 관심을 가져야 한다.

    지금 집을 산다면 ‘부동산 가격은 미래가치가 포함된 현재가치로 거래된다’는 점을 생각해야 한다. 누구나 미래가치와 자본이득을 바라보고 산다. 가격을 좌우하는 첫번째 요소는 교통이다. 강남, 안되면 서울, 안되면 수도권 중 강남과 가까운 지역이 대원칙일 것이다."

    -올해 부동산 시장의 최대 실책을 꼽는다면.

    "정부가 시장경제 수요공급 원리를 따르지 않은 것이다. 공급물량이 많으면 집값이 떨어지기 마련이다. 수요가 있는 곳에 공급을 해야 하는데, 정부 공급대책은 뒤늦은 데다 미진하다. 정부는 수요가 있는 곳에 공급을 안 하면 수요가 분산된다고 착각한 거 같다. 공급할 곳에 하지 않은 결과는 풍선효과로 나타났다. 정부가 시장을 잘못 판단한 거다."

    -올해 나와야 할 정책이 있다면.

    "공영개발 사업방식보다 민간개발 사업방식을 활성화시키는 주택공급 정책이 필요하다. 규제 강화보다 규제 완화로, 시장경제 방식으로 가야 한다. 정책은 시장을 이길 수 없다. 부동산 거래 시장이든 개발 시장이든 공급 시장이든 전부 시장경제 중심으로 정책을 펼쳤으면 좋겠다. 매매시장이 정상화돼야 전월세 시장도 안정화된다.

    특히 토지임대부·환매조건부 주택은 태어나지 않아야 할 정책이다. 헌법 23조 1항은 사유재산권을 인정하게 돼 있다. 2항에 법률로 제한할 수 있도록 하는데, 법률로 제한한다는 것 때문에 토지공개념 제도를 도입한다는 논리는 자본주의 시장경제를 부정하는 거다.

    중국의 토지임대부 주택은 땅을 정부 것, 건물을 사유지로 보고 사유지의 처분 권한을 준다. 우리나라는 거기다 환매조건부까지 추가해 처분권을 제한한다고 한다. 바람직하지 않다. 차라리 영구임대주택이나 장기임대주택으로 공급하는 것이 낫다."

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