신종 코로나 바이러스 감염증(코로나19) 사태로 소비가 위축되면서 상업용 부동산 담보대출의 부실 가능성이 높아지자 금융감독당국이 점검에 나섰다.
금융감독원 관계자는 16일 "상업용 부동산 담보대출의 부실 위험에 대한 우려가 제기되고 있어 이와 관련된 영향 분석을 진행할 계획"이라고 했다. 금감원은 금융권과 함께 전국 상업용 부동산 담보대출의 건전성을 지역별, 담보형태별로 점검할 계획이다.
금감원은 상업용 부동산 담보대출 부실에 대비해 금융권에도 관리 강화를 주문했다. 특히 최근 몇년간 상업용 부동산 대출이 빠르게 증가한 농·수·신협, 새마을금고 등 상호금융권을 중심으로 부실 가능성을 집중 점검하기로 했다.
상업용 부동산 담보대출의 경우 금리가 낮은 편이라 당장 부실화될 가능성은 높지 않은 것으로 금융감독당국은 파악하고 있다. 한국은행 경제통계시스템에 따르면 국내 8개 은행의 상업용 부동산 담보대출 잔액은 120조6000억원(지난해 6월 기준)으로 2015년 이후 연평균 14.8%씩 늘고 있다. 지난해 기준 상업용 부동산 담보대출 연체율은 0.15% 수준으로 양호한 편이다.
그러나 최근 몇년간 내수 경기 침체가 이어지면서 공장이나 상가 등 상업용 부동산의 공실률이 치솟고 있다. 한국감정원에 따르면 전국 소규모 상가의 공실률은 작년 1분기 5.3%에서 4분기 6.2%로 증가했다. 중대형 공실률은 11.3%에서 11.7%로 상승했다. 코로나19 사태로 상업용 부동산 공실률은 더욱 올라갈 것으로 전망된다.
또 상업용 부동산 담보대출 차주는 중신용(4~6등급) 비중이 56.9%로 고신용(1~3등급·41.9%)보다 높다. 중신용 차주 비중이 높다는 것은 경기 침체 국면에 대출 부실 가능성이 더욱 높다는 의미다. 금융권에서는 코로나 사태가 길어지면 경기 침체 장기화→자영업자 폐업 증가→상업용 부동산 공실률 증가→상업용 부동산 담보대출 부실로 이어질 가능성도 제기된다.
금융당국은 상업용 부동산 담보대출의 담보가치 평가 방식도 개선할 계획이다. 현재 상업용 부동산 담보대출은 연간 부동산 임대 소득을 연간 이자비용으로 나눠 대출금을 산정하는 ‘임대업 이자상환비율(RTI)’을 적용받는다. 분자인 임대소득이 많을수록, 분모인 이자비용이 적을수록 대출금도 늘어난다. 월세를 늘려 받는 게 임대수익이 커지는 효과가 있어 대출한도를 높일 수 있다는 것이다. 이는 상업용 부동산 임대 사업자들이 임대료를 낮추지 않는 원인으로도 꼽힌다.
금융당국 관계자는 "담보가치 평가 방식 제고 등 상업용 부동산 담보대출의 건전성 확보를 위한 여러 방안을 고심하고 있다"고 했다.