[일문일답] 국토부 "상한제 적용 분양가, HUG 규제보다 5~10% 낮을 것"

입력 2019.11.06 14:30 | 수정 2019.11.06 14:45

"민간입대사업에게 ‘통매각’, 법적으로 불가능"

국토교통부는 6일 서울 강남구 개포동 등 서울 시내 27개 동(洞)을 분양가 상한제 적용 지역으로 지정한 것과 관련, "상한제 적용 지역 분양가가 주택도시보증공사(HUG)가 규제한 가격보다 5∼10% 낮을 것으로 본다"고 밝혔다.

이문기 국토부 국토교통부 주택토지실장은 이날 주거정책심의위원회 직후 정부세종청사에서 심의 결과를 설명하면서 "분양가 상한제 지역으로 지정되면 HUG의 고분양가 관리를 받지 않게 되고 택지비와 건축비를 기준으로 분양가를 책정한 뒤 지자체 심의를 받게 된다"면서 이같이 전망했다.

이문기 국토교통부 주택토지실장이 6일 세종시 정부세종청사 국토교통부에서 분양가 상한제·조정지역대상 선정을 다룬 주거정책심의원회의 결과를 설명하고 있다. /연합뉴스.
분양가 상한제가 적용되는 지역의 민간택지에서 일반 아파트는 이달 8일 이후, 재개발·재건축 아파트의 경우 내년 4월 29일 이후 입주자 모집공고를 신청한 단지는 분양가가 제한되고 5∼10년의 전매제한 및 2∼3년의 실거주 의무를 부여받는다.

분양가상한제 적용지역 등을 결정하기 위해 소집된 주정심은 김현미 국토부 장관과 민간위원 등 17명이 참석했다. 이날 회의에서는 분양가 적용제 적용지역 결정뿐만 아니라 해운대구 등 부산 3개 구와 경기도 고양시, 남양주시 대부분을 조정대상지역에서 해제됐다.

이 실장은 서울 일부 재건축 단지가 분양가 상한제를 피하기 위해 단지 내 일반분양주택을 민간 임대사업자에게 통매각하는 데 대해 "이는 정비계획을 변경해야 하는 사안으로, 분양가 상한제 지역으로 지정되면 매각이 안 되게 돼 있다. 앞으로 통매각은 법상 불가능하다"고 밝혔다.

다음은 일문일답.

-분양가 상한제가 집값안정보다는 주변시세보다 크게 낮은 분양가로 인한 시세차익을 기대할 수 있는 로또 아파트를 만든다는 우려가 있다.
"전매제한 기간을 최대 10년까지 연장하도록 제도를 개선했고 거주 의무를 새로 부과하게 될 것이다. 거래 동결 문제도 있을 수 있어 거주 의무 기간이 지난 후 7년 차부터 매입금액을 높게 쳐주고, 전매제한 예외 사유도 두는 등 제도를 보완했다."

-민간위원들의 반대의견은 없었나.
"민간 위원들은 공통적으로 (집값 상승이) 우려됐던 지역은 대부분 포함된 것으로 본다고 했고, 일부 풍선효과가 우려되는 지역은 (분양가 상한제 적용 지역으로) 신속하게 추가 지정할 필요가 있을 것이라고 했다. 분양가 상한제가 순기능이 있기 때문에 이를 극대화할 필요도 있겠다는 의견이 있었다."

-상한제 시행으로 얼마나 더 분양가가 내려갈 것이라고 보고 있나.
"분양가 상한제 지역으로 지정되면 HUG의 고분양가 관리를 받지 않게 되고 택지비와 건축비를 기준으로 분양가를 책정한 뒤 지자체 분양가심사위원회 심의를 거치게 돼 있다. 이때 일률적으로 말하기는 어렵지만, 개략적으로 HUG 가격보다 한 5∼10% 정도 낮을 것으로 보고 있다."

-과천, 서대문 일부 지역 등 부동산 가격 상승률이 높은 지역이 지정 안된 이유는 무엇인가.
"과천은 상승률은 높지만 정비사업이 초기 단계다. 당장 관리처분 인가를 받거나 사업시행인가 받은 물량이 없어 정량 요건에 해당이 안 되는 지역이다. 서대문 지역도 정비사업 물량 등이 일정 이상이지만, 기준에 미달해 해당이 안 됐다."

-김현미 장관은 국감 때 분양가 상한제 적용을 결심한 계기로 과천 분양가가 3.3㎡당 4000만원을 넘어갔다는 것을 언급한 적 있다. 그런데 이번에 적용지역에서 과천이 빠졌다. 선정 기준이 달라진 건가.
"기준이 달라진 건 전혀 없다. 과천은 직전 2개월 전보다 분양가가 3.3㎡당 600만원이 올라 4000만원이 된 시기가 있었다. 그리고 나서 20여개 단지가 ‘후분양으로 돌리겠다’, ‘통매각하겠다’는 등 회피 움직임이 있었다. 그래서 이번에 발표하게 됐다. 과천은 지금은 빠졌지만, 당장 정비사업 물량이 없다. 장관 발언과 배치되지 않는다."

-상한제와 HUG 고분양가 관리를 피하기 위해 일부 지역에서 '통매각' 움직임이 있다.
"지난번 과천에서 고분양가 관리를 회피한 사례가 있었다. 최근 일부 단지에서 일반분양분을 분양하지 않고 임대사업자에게 통매각하는 방안을 추진하는 시도가 있었는데, 일반분양주택을 임대용으로 전환하는 것은 정비계획을 변경하는 사안이다. 이것은 서울시를 거쳐야 한다. 이미 서울시를 거쳐 해당 지역에 유권해석이 된 상황이다. 통매각은 민간임대법에 근거해서 하겠다는 건데, 분양가 상한제 지역으로 지정되면 매각이 안 되게 돼 있다. 앞으로 통매각은 법상 불가능하다."

-주택가격 상승률이 높더라도 정비사업 물량이 적으면 제외했다고 했는데, 기준이 있나.
"구 단위로 선별하는 데 있어서는 해당 구 안에서 관리처분을 받고, 물량이 1000가구 이상인 경우로 봤다. 다만, 정비사업 물량이 있더라도 추진위 구성 단계나 조합 구성 단계 초기인 경우는 관리처분에서 분양까지 통상 6∼7년 상당한 기간이 걸리기 때문에 상한제 지역으로 지정할 필요는 없다고 판단했다. 강북 같은 경우 관리처분을 받았다 하더라도 물량이 적으면 시장에 미치는 영향이 적기 때문에 제외한 지역도 있다. 앞으로 면밀히 모니터링해 풍선효과나 주변 지역 상승, 고분양가 관리 회피하려는 지역에 대해서는 신속히 추가 지정할 계획이다."

-추가대책에는 어떤 것이 있나. 시장점검회의 정례화는 언제부터 하나.
"시장 불안이 재현될 경우를 생각해 추가대책을 준비하고 있다. 검토하고 있지만, 구체적인 내용은 이 시점에서 말하기 적절치 않다. 부동산시장 점검회의는 지금도 운영하고 있다. 국토부, 기획재정부, 금융위원회, 금융감독원, 국세청, 행정안전부 등이 참석해 논의 중이다. 부동산 시장을 면밀히 모니터링하면서 필요한 시기에 적기에 대응할 수 있도록 하겠다."

-이번에 적용한 통계는 한국감정원 통계를 썼나.
"감정원 통계를 사용했다. 월간·주간 가격 동향 통계가 있었고, 동별 지정은 표본을 보완할 필요성이 있어 보완해서 했다. 기존의 가격 동향이 있기 때문에 같은 통계적 기법을 통해 통계를 추가했고 자료도 생성했다."

-모든 지역의 동별 통계 고려하나.
"기존 통계는 시군구 단위로 냈다. 주간, 월간 모두 시군구 단위 통계였는데, 이번에 동별 통계를 검토한 것이고 모든 지역에 대해 (동별 통계가) 다 있는 건 아니다. 이 범위는 좀 더 확대할 계획이다."

-분양가 상한제 적용 시점은 언제부터인가.
"이틀 뒤인 8일 관보에 고시하면 시행된다."

-공포 후 6개월 동안 유예기간을 주면 언제부터 적용되나.
"6개월의 기산점은 시행령 기산점이다. 내년 4월 28일부터 적용된다."

-부산 등 지방 조정대상지역 해제는 어떻게 논의됐나.
"부산 3개구는 지난 1년간 가격상승률이 마이너스였다. 최근에 움직임이 있을 수 있는데, 다만 전체적으로 상승률이 1년 넘게 낮았기 때문에 이번에 해제하게 됐다. 동별 지정을 검토했지만, 워낙 장기간 안정세로 있어서 전부 그렇게 (해제) 하기로 했다."

-대전시 유성구 등은 신규 지정 논의했나.
"자료에 있었지만, 구체적으로 논의 안됐다."


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