집 담보로 생활자금 대출은 1억까지? 아닙니다, 매년 1억 가능

입력 2018.09.19 03:08

은행도 헷갈리는 부동산대출 규제, 10가지 Q&A로 총정리

'9·13 부동산 대책'이 나온 지 5일째인 18일 시중은행엔 여전히 대출 문의가 이어지고 있다. 일부 점포에선 주택 관련 대출이 일시 중단되는 등 혼선도 빚어졌다. 금융위원회는 지난 17일 저녁 은행에 문의·응답 자료를 배포하는 등 긴급히 '교통정리'에 나섰다. '궁금 포인트'를 문답 형식으로 풀었다.

◇생활안정자금 대출 '딱 1억원' ?

9·13 부동산 대책, 대출 궁금증 10
―규제 지역에 집이 있으면 그 집을 담보로 생활안정자금을 딱 1억원만 받을 수 있나.

"아니다. 매년 최대 1억원까지 대출을 받을 수 있다. 당연히 대출 총액은 LTV(담보인정비율)·DTI(총부채상환비율) 이내여야 한다. 9·13 대책의 핵심은 집이 한 채라도 있는 사람이 이른바 규제 지역에 새로 집을 살 때 주택 담보대출을 해주지 않는 것이다. 하지만 의료비·교육비 등 생활안정자금으로 주택 대출을 받는 것까지는 막지 않는다. 대신 집을 안 산다는 약정을 맺고 1억원씩 나눠서 돈을 빌려 가야 한다. 예컨대 투기과열지구인 서울 강남에 10억원짜리 집을 가진 1주택자의 경우 LTV 40%가 적용돼 원래는 총 4억원까지 신규 주택 대출이 가능하다. 다만 9·13 대책으로 4억원을 한 번에 대출받을 수는 없고, 1년에 최대 1억원씩 4년에 나눠서 대출을 받아야 한다."

―집 안 산다는 약정 어기면 어떻게 되나.

"은행이 대출을 회수한다. 또 신용정보원 등에 통보한다. 약정을 위반한 사람이라는 '낙인'이 찍혀 주택 관련 신규 대출을 3년 동안 못 받는다."

◇자녀 분가 등 '특별 사정' 있으면 주택 대출 가능

―결혼하는 자식에게 빚내서라도 집 한 채 해줄까 했다. 내 집이 한 채 있는데 주택 대출 받을 수 있을까.

"걱정 마시라. 가능하다. 원칙적으로 1주택자는 서울 같은 규제 지역에 새로 집을 사려고 주택 대출을 받으려면 기존 집을 2년 이내에 팔아야 한다. 하지만 집이 없는 자녀가 결혼 등을 이유로 새집을 구입해 분가하려는 상황은 예외로 인정돼 주택 대출을 받을 수 있다. 부모가 자기 집을 담보로 대출을 받아 자녀의 주택 구입 자금을 지원해도 괜찮다는 뜻이다. 이때 증여세를 내야 하는지는 따로 점검해야 한다."

―결혼하는 아이가 작은 오피스텔이 하나 있다. 그래도 '유주택자'인가.

"주거용 오피스텔은 이번 대책에서 '주택'으로 안 본다. 9·13 대책에서 말하는 주택은 단독·다세대·다가구·아파트·연립·근린주택이다."

◇전세 보증금 반환 대출은 열려 있다

―내 집은 전세 주고 나는 다른 집에 전세 살고 있다. 주택 담보대출을 받아 전세금 돌려주고 '내 집'에 들어갈까 하는데, 1주택자이니까 대출이 제한되나.

"만약 집값이 9억원을 넘지 않으면 대출받을 수 있다. 이른바 세입자 퇴거를 위한 주택 담보대출은 가능하다. 공시가격 9억원이 넘는 '고가 주택'을 가진 1주택자는 세를 놓았던 집에 자기가 들어가서 사는 경우에만 주택 담보대출이 된다.

그 밖에 예외적으로 해외 근무 등 자기가 직접 그 집에 살기 어렵다는 사실을 명백히 은행에 입증하면 직접 거주하지 않아도 대출받을 수 있다."

―다주택자는 전세금 빼주기 위한 용도로 주택 담보대출을 더 받을 수 있나.

"다주택자는 연간 최대 1억원의 생활안정자금을 빼고 다른 주택 담보대출을 추가로 받을 수 없다. 그러니 다주택자는 전세금 반환을 위한 주택 담보대출도 받을 수 없다. 전세금 빼줄 돈이 없다면 가진 집을 팔거나 계속 전세를 돌려야 한다."

◇전세자금 대출 "10월까진 일단 받으세요"

―전세 대출 만기가 오면 금액이 줄어드나.

"집이 없거나 한 채라면 전세 대출을 금액 감소 없이 그대로 연장할 수 있다. 하지만 다주택자라면 앞으로 보증을 낀 전세 대출을 아예 받을 수 없다. 단, 대책 발표 전에 전세 대출을 받은 가구일 경우 2년 내에 1주택자가 된다고 약속하면 한 차례 만기를 연장할 수는 있다."

―집 한 채 있고 1억원 좀 넘게 버는 맞벌이 부부다. 전세 대출은 이제 못 받나.

"일단 10월 세부 시행 방안이 확정되기 전까지는 예전처럼 보증을 끼고 대출받을 수 있다. 그 후엔 주택금융공사 등 공기업을 통한 보증은 소득 요건(부부 합산 1억원 이하) 때문에 불가능하지만, 서울보증 같은 민간 회사는 공기업보다 이 기준을 더 완화할 예정이다. 이 경우 보증료는 약간 비쌀 수 있다."

―임대 사업자에 대해 LTV 규제가 80%에서 40%로 강화됐다. 기존 임대 사업자가 갖고 있는 대출 만기를 연장하면 그때부터 새 규제를 적용받나.

"아니다. 기존에 대출을 받은 임대 사업자가 대출 만기를 연장할 때는 새로 강화된 기준을 적용하지 않는다. 기존 임대 사업자들에게 지나친 충격을 주지 않겠다는 취지다."


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