“프로젝트파이낸싱(PF) 제도 개선 방안의 핵심은 개발뿐 아니라 운영까지 할 수 있는 ‘프로젝트 리츠’를 통해 사업 리스크를 줄이는 것입니다.”
김승범 국토교통부(국토부) 부동산투자제도과장은 20일 서울 서초구 반포동 JW메리어트호텔서울에서 열린 서울부동산포럼 조찬 세미나에서 ‘리츠와 PF 부동산 동향’이라는 주제의 강연을 통해 이같이 말했다.
프로젝트 리츠는 부동산투자회사(REITs‧리츠)가 부동산을 직접 개발·임대하는 것이다. 개발 단계에서 인가제가 아니라 등록제를 적용받고 공시·보고 의무도 최소화해 사업 지연 우려가 적은 게 특징이다. 정부는 지난해 6월 리츠 활성화 방안을 발표하고 프로젝트 리츠 도입을 추진하고 있다.
현재 국내 부동산 PF 시장은 시행사가 적은 자본으로 개발사업에 나서면서 부동산 경기에 따라 리스크에 노출되는 경향이 있다. 김 과장은 “국내 디벨로퍼는 낮은 자기자본비율을 가지고 레버리지를 활용해 이익을 극대화하고 싶어하는 반면, 연기금, 공제회 등 기관투자자(LP)는 디벨로퍼에 대한 신뢰도가 낮다는 이유로 자기자본(에쿼티) 투자에 선뜻 나서지 않는다”고 현 시장을 진단했다.
이어 김 과장은 “우리나라는 PF 사업에서 디벨로퍼의 자기자본비율이 다른 선진국들에 비해 매우 낮은 수준”이라면서도 “미국의 경우 자기자본비율이 33% 정도인데 이 가운데 10% 정도만 디벨로퍼가 조달하고, 연기금, 공제회 등 LP들이 많은 자본을 투자하면서 안정적으로 사업을 이어가고 있다”고 설명했다.
PF 부실 문제를 개선하기 위해선 ‘프로젝트 리츠’ 도입이 필요하다는 게 김 과장의 설명이다. 김 과장은 “개발 단계에서는 프로젝트금융투자회사(PFV)처럼 편하게 개발하고, 준공 후엔 안정적으로 임차인을 모집한 상태에서 공모를 할 수 있도록 한 다음에 규제를 하는 방식”이라며 “PFV는 조세특례제한법에 따라 리츠에 비해 규제가 상대적으로 덜해 개발하기가 수월하다는 점에서 착안해 프로젝트 리츠 도입을 추진하게 됐다”고 설명했다.
김 과장은 안정적 자기자본을 갖춘 리츠에 입지가 우수한 공공택지 매입 우선권을 제공해 안정적으로 개발과 운영을 할 수 있도록 지원할 방침이라고 밝혔다.
그는 “한국토지주택공사(LH) 등 공공택지는 디벨로퍼가 택지를 공급받아 오피스, 상가 등을 개발해 개인 등에게 분양하는 구조가 일반적”이라면서도 “개발뿐 아니라 운영까지 담당하는 디벨로퍼한테 가장 좋은 토지를 제공하자는 게 이번 PF 제도 개선 법안의 핵심”이라고 말했다.
정부는 올해 프로젝트 리츠에 토지 등을 현물 출자하면 운영 단계까지 양도세 등 과세를 일정 기간 유예해주는 제도를 구체화할 계획이다. 또 프로젝트 리츠로 건설한 우량 부동산을 지역상생리츠와 결합해 특정 지역 주민에게 리츠 주식에 우선 청약할 수 있는 자격을 부여하는 방안도 검토 중이다.
서울부동산포럼은 부동산 개발·금융, 마케팅, 자산관리 등 부동산 연관 업계의 오피니언 리더와 부동산 관련 교수, 법률·회계·감정평가 전문가들로 구성한 순수 비영리 단체다. 현재 서울부동산포럼에는 약 200명의 회원이 활동하고 있다.